Een verhuurder die in 2024 een studio met label G verhuurde, zag zijn woning na de herberekening van het DPE, die op 1 januari 2026 van kracht werd, herclassificeren naar E. Deze wijziging, die verband houdt met de aanpassing van de conversiefactor van elektriciteit naar primaire energie (van 2,3 naar 1,9), heeft zijn strategie direct veranderd: in plaats van met verlies te verkopen, behoudt hij het pand en blijft het verhuren.
Dit soort situaties betreft ongeveer 850.000 woningen die nationaal zijn herclassificeerd. De herberekening van het DPE hertekent de kaart van de thermische doorlatendheid in Frankrijk en heeft invloed op de aankoop-, verkoop- en renovatiebeslissingen, ver buiten alleen de verhuurders. Om het vastgoednieuws op Actu Immobilier te volgen, blijkt dat deze gegevens onderbenut blijven in de klassieke marktanalyses.
Nieuwe DPE 2026: concrete impact op prijzen en strategieën van eigenaren
De overgang van de factor van 2,3 naar 1,9 weerspiegelt beter de gedecarboniseerde aard van de Franse elektriciteitsmix. In de praktijk winnen woningen die elektrisch verwarmd worden vaak een energieklasse. Een appartement met label F kan naar E verschuiven, een G naar F.
Voor verhuurders is de consequentie direct: woningen die getroffen zouden zijn door het verhuurverbod blijven op de huurmarkt. De reikwijdte van woningen die niet verhuurd mogen worden, verkleint mechanisch, wat de beschikbare aanbod in de drukke steden verandert.
Wat betreft kopers, zien we een verandering in gedrag. Sommige elektrisch verwarmde woningen die in 2024-2025 in waarde waren gedaald, krijgen weer waarde zonder dat de eigenaar enige renovatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd. De onderhandelingen over thermische doorlatendheid worden strenger: een verkoper kan nu een korting weigeren als zijn woning is herclassificeerd.
Daarentegen profiteren woningen die op gas of stookolie worden verwarmd niet van deze herclassificatie. Het prijsverschil tussen elektrische woningen en woningen met fossiele energie zal naar verwachting verder toenemen in de komende maanden.
Transactievolumes en hypotheekrentes: waar staat het herstel
Het herstel manifesteert zich ongelijkmatig. Verschillende grote steden zoals Lyon en Marseille tonen signalen van herstart, maar met verschillende snelheden.
Wat de kopers nog tegenhoudt
- De hypotheekrentes, zelfs gedaald ten opzichte van de piek van 2023-2024, blijven op een niveau dat een deel van de starters in de drukke gebieden uitsluit
- De nieuwbouwmarkt heeft moeite om weer op gang te komen na twee jaar bouwcrisis
- De onzekerheid over de energievoorschriften drijft sommige kopers ertoe hun aankoop uit te stellen in afwachting van stabilisatie van het regelgevend kader
De kwaliteit van het pand, het energielabel en de locatie wegen meer dan ooit in de aankoopbeslissing. Men redeneert niet meer uitsluitend in prijs per vierkante meter.
Vastgoedmarkt van middelgrote steden versus grote metropolen in 2026
De Franse vastgoedmarkt leest niet als een homogeen blok. Parijs, Lyon en Marseille trekken de aandacht van de media, maar de meest interessante dynamieken spelen zich vaak elders af.
In de metropolen begint de prijsstijging voorzichtig weer in sommige goed bereikbare wijken. Appartementen dicht bij het openbaar vervoer en met een goed DPE vinden snel een koper. Huizen in de eerste ring blijven gewild, met verkorting van de verkooptermijnen.
In middelgrote steden keert de terugkeer van kopers zich onder andere voorwaarden. Gerestaureerde woningen met een gunstig DPE worden tegen de prijs verkocht, terwijl thermische doorlatendheid onderhevig is aan kortingen die kunnen oplopen tot enkele tienduizenden euro’s. De kloof tussen een woning met label B en een woning met label F blijft zich verbreden.
De nieuwbouw vindt een gericht publiek
Starters keren terug naar de nieuwbouw, aangetrokken door de ontwikkelingen van de Zero Interest Loan. Het aanbod van nieuwe woningen neemt toe terwijl de verkopen achterblijven, wat kansen voor onderhandeling creëert op bepaalde projecten. De ontwikkelaars bieden kortingen of nemen een deel van de notariskosten voor hun rekening om hun voorraden te verkopen.
Dit segment blijft kwetsbaar. De bouwkosten zijn niet gedaald, en de marges van de ontwikkelaars krimpen op de lopende projecten.
Regelgeving en tijdschema van verhuurverboden: wat verandert er concreet
De klimaat- en veerkrachtwet legt een geleidelijk tijdschema op voor het verbod op verhuur van de meest energie-intensieve woningen. Woningen met label G zijn al betrokken. Woningen met label F volgen in de komende termijnen.
Met de DPE-herclassificatie van 2026 valt een deel van de woningen buiten het verbod zonder werkzaamheden. Voor de anderen blijft de druk volledig. Verhuurders die woningen met gasverwarming hebben met label F of G moeten anticiperen op energie-renovatie werkzaamheden of overwegen te verkopen.
- Eigenaren van herclassificeerde elektrische woningen winnen tijd en kunnen de werkzaamheden uitstellen
- Eigenaren van woningen met fossiele energie blijven onder onmiddellijke regelgevende druk
- Verenigingen van eigenaren vormen een bijzonder geval: het starten van een globale renovatie vereist een stemming in de algemene vergadering, wat de termijnen met enkele maanden of zelfs jaren verlengt
Het regelgevend tijdschema creëert twee parallelle markten: die van conforme, liquide en gewaardeerde woningen, en die van te renoveren, ondergewaardeerde en moeilijker te verkopen woningen. Voor elke aankoop of verhuurinvestering is het controleren van de DPE-klasse en de verwarmingsmethode van de woning bepalend voor de werkelijke rentabiliteit van het project.
