Ein Vermieter, der 2024 ein als G klassifiziertes Studio vermietete, sah seine Wohnung nach der Neuberechnung des DPE, die am 1. Januar 2026 in Kraft trat, in die Klasse E umgestuft. Diese Änderung, die mit der Anpassung des Umrechnungskoeffizienten von Elektrizität in Primärenergie (von 2,3 auf 1,9) verbunden ist, hat seine Strategie direkt verändert: Anstatt mit Verlust zu verkaufen, behält er die Immobilie und vermietet sie weiter.
Diese Art von Situation betrifft etwa 850.000 umgestufte Wohnungen auf nationaler Ebene. Die Neuberechnung des DPE verändert die Karte der thermischen Durchlässigkeit in Frankreich und beeinflusst die Entscheidungen zum Kauf, Verkauf und zur Renovierung weit über die Vermieter hinaus. Um die Immobiliennachrichten auf Actu Immobilier zu verfolgen, stellt man fest, dass diese Daten in den klassischen Marktanalysen nach wie vor untergenutzt bleiben.
Neuer DPE 2026: konkreter Einfluss auf die Preise und die Strategie der Eigentümer
Der Wechsel des Koeffizienten von 2,3 auf 1,9 spiegelt besser den dekarbonisierten Charakter des französischen Strommixes wider. In der Praxis gewinnen Wohnungen, die mit Elektrizität beheizt werden, oft eine Energieklasse. Eine als F klassifizierte Wohnung kann in E umschwenken, eine G in F.
Für die Vermieter ist die Konsequenz direkt: Immobilien, die von einem Vermietungsverbot betroffen gewesen wären, bleiben auf dem Mietmarkt. Der Umfang der Wohnungen, die nicht vermietet werden dürfen, verringert sich mechanisch, was das verfügbare Angebot in angespannten Städten verändert.
Auf der Käuferseite beobachten wir ein verändertes Verhalten. Einige in den Jahren 2024-2025 abgewertete Elektroimmobilien gewinnen an Wert, ohne dass der Eigentümer irgendwelche Renovierungsarbeiten durchgeführt hat. Die Verhandlungen über thermische Durchlässigkeit werden härter: Ein Verkäufer kann nun eine Abwertung ablehnen, wenn seine Wohnung umgestuft wurde.
Im Gegensatz dazu profitieren Wohnungen, die mit Gas oder Öl beheizt werden, nicht von dieser Umstufung. Der Preisunterschied zwischen Elektroimmobilien und Immobilien mit fossilen Energien könnte sich in den kommenden Monaten weiter vergrößern.
Transaktionsvolumen und Immobilienkreditzinsen: Wo steht die Erholung?
Die Erholung zeigt sich ungleichmäßig. Mehrere große Städte wie Lyon und Marseille zeigen Anzeichen einer Wiederbelebung, jedoch in unterschiedlichem Tempo.
Was die Käufer noch bremst
- Die Immobilienkreditzinsen, auch wenn sie im Vergleich zum Höchststand von 2023-2024 gesunken sind, bleiben auf einem Niveau, das einen Teil der Erstkäufer in angespannten Zonen ausschließt
- Der Neubaumarkt hat Schwierigkeiten, sich nach zwei Jahren Baukrise zu erholen
- Die Unsicherheit über die Energiestandards zwingt einige Käufer, ihren Kauf zu verschieben, bis sich der regulatorische Rahmen stabilisiert
Die Qualität der Immobilie, ihr Energieetikett und ihre Lage spielen mehr denn je eine Rolle bei der Kaufentscheidung. Man denkt nicht mehr nur in Quadratmeterpreisen.
Immobilienmarkt der Mittelstädte gegen große Metropolen im Jahr 2026
Der französische Immobilienmarkt ist nicht als homogener Block zu lesen. Paris, Lyon und Marseille ziehen die Aufmerksamkeit der Medien auf sich, aber die interessantesten Dynamiken spielen sich oft woanders ab.
In den Metropolen steigen die Preise in bestimmten gut angebundenen Vierteln vorsichtig wieder an. Wohnungen in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln und mit einem guten DPE finden schnell Käufer. Häuser in der ersten Krone bleiben gefragt, mit verkürzten Verkaufsfristen.
In den Mittelstädten erfolgt die Rückkehr der Käufer unter anderen Bedingungen. Renovierte Immobilien mit einem günstigen DPE verkaufen sich zum Preis, während thermische Durchlässigkeiten Abwertungen von mehreren Zehntausend Euro erleiden können. Der Abstand zwischen einer als B klassifizierten Wohnung und einer als F klassifizierten Wohnung wird immer größer.
Der Neubau findet ein gezieltes Publikum
Die Erstkäufer wenden sich wieder dem Neubau zu, angezogen von den Entwicklungen des Nullzinsdarlehens. Das Angebot an neuen Wohnungen steigt, während die Verkäufe zurückbleiben, was Verhandlungsmöglichkeiten bei bestimmten Programmen schafft. Die Entwickler bieten Rabatte an oder übernehmen einen Teil der Notarkosten, um ihre Bestände abzubauen.
Dieses Segment bleibt fragil. Die Baukosten sind nicht gesunken, und die Margen der Entwickler schrumpfen bei den laufenden Programmen.
Regulierung und Zeitplan für Vermietungsverbote: Was sich konkret ändert
Das Gesetz über Klima und Resilienz legt einen schrittweisen Zeitplan für das Vermietungsverbot für die energieintensivsten Wohnungen fest. Die als G klassifizierten Wohnungen sind bereits betroffen. Die als F klassifizierten Wohnungen folgen in den nächsten Fristen.
Mit der DPE-Umschichtung von 2026 fällt ein Teil der Wohnungen ohne Renovierungsarbeiten aus dem Verbot. Für die anderen bleibt die Verpflichtung bestehen. Vermieter, die F- oder G-klassifizierte Wohnungen mit Gasheizung besitzen, müssen energetische Renovierungsarbeiten antizipieren oder den Verkauf in Betracht ziehen.
- Die Eigentümer von umgestuften Elektroimmobilien gewinnen Zeit und können die Arbeiten aufschieben
- Die Eigentümer von fossilen Energieimmobilien stehen weiterhin unter unmittelbarem regulatorischem Druck
- Die Eigentümergemeinschaften stellen einen besonderen Fall dar: Eine umfassende Renovierung erfordert eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung, was die Fristen um mehrere Monate oder sogar Jahre verlängert
Der regulatorische Zeitplan schafft zwei parallele Märkte: den Markt der konformen, liquiden und bewerteten Wohnungen und den Markt der zu renovierenden, abgewerteten und länger zu verkaufenden Immobilien. Vor jedem Kauf oder jeder Investition in Mietimmobilien ist die Überprüfung der DPE-Klasse und der Heizungsart der Wohnung entscheidend für die tatsächliche Rentabilität des Projekts.
