Un propietario arrendador que alquilaba un estudio clasificado G en 2024 vio su vivienda reclasificada E tras el recálculo del DPE que entró en vigor el 1 de enero de 2026. Este cambio, relacionado con la modificación del coeficiente de conversión de la electricidad en energía primaria (pasado de 2,3 a 1,9), ha modificado directamente su estrategia: en lugar de vender a pérdida, conserva el bien y continúa alquilándolo.
Este tipo de situación afecta a aproximadamente 850 000 viviendas reclasificadas a nivel nacional. El recálculo del DPE redibuja el mapa de las viviendas térmicamente ineficientes en Francia y afecta las decisiones de compra, venta y renovación mucho más allá de los propios arrendadores. Para seguir las noticias inmobiliarias en Actu Immobilier, se observa que este dato sigue siendo subutilizado en los análisis clásicos del mercado.
Nuevo DPE 2026: impacto concreto en los precios y la estrategia de los propietarios
El cambio del coeficiente de 2,3 a 1,9 refleja mejor el carácter descarbonizado de la mezcla eléctrica francesa. En la práctica, las viviendas calefaccionadas con electricidad a menudo ganan una clase energética. Un apartamento clasificado F puede pasar a E, un G a F.
Para los arrendadores, la consecuencia es directa: bienes que habrían estado sujetos a la prohibición de alquiler permanecen en el mercado de alquiler. El perímetro de las viviendas prohibidas para alquiler se reduce mecánicamente, lo que modifica la oferta disponible en las ciudades con alta demanda.
En el lado de los compradores, se observa un cambio de comportamiento. Algunos bienes eléctricos que habían perdido valor en 2024-2025 recuperan valor sin que el propietario haya realizado ningún trabajo de renovación. Las negociaciones sobre las viviendas térmicamente ineficientes se endurecen: un vendedor ahora puede rechazar una disminución de precio si su vivienda ha sido reclasificada.
En cambio, las viviendas calefaccionadas con gas o gasóleo no se benefician de esta reclasificación. La brecha de precios entre bienes eléctricos y bienes de energía fósil podría ampliarse aún más en los próximos meses.
Volúmenes de transacciones y tasas de crédito hipotecario: ¿dónde está la recuperación?
La recuperación se manifiesta de manera desigual. Varias grandes ciudades como Lyon y Marsella muestran señales de reactivación, pero a ritmos diferentes.
Lo que aún frena a los compradores
- Las tasas de crédito hipotecario, aunque han bajado respecto al pico de 2023-2024, siguen en un nivel que excluye a parte de los compradores primerizos en zonas de alta demanda
- El mercado de obra nueva tiene dificultades para reactivarse tras dos años de crisis de la construcción
- La incertidumbre sobre las normas energéticas lleva a algunos compradores a posponer su compra a la espera de que el marco regulatorio se estabilice
La calidad del bien, su etiqueta energética y su ubicación pesan más que nunca en la decisión de compra. Ya no se razona únicamente en términos de precio por metro cuadrado.
Mercado inmobiliario de ciudades medianas frente a grandes metrópolis en 2026
El mercado inmobiliario francés no se lee como un bloque homogéneo. París, Lyon y Marsella captan la atención de los medios, pero las dinámicas más interesantes a menudo ocurren en otros lugares.
En las metrópolis, el aumento de precios vuelve tímidamente en algunos barrios bien comunicados. Los apartamentos cercanos al transporte público y con un buen DPE se venden rápidamente. Las casas en la primera corona siguen siendo buscadas, con plazos de venta que se acortan.
En las ciudades medianas, el regreso de los compradores se produce en condiciones diferentes. Los bienes renovados con un DPE favorable se venden al precio, mientras que las viviendas térmicamente ineficientes sufren descuentos que pueden alcanzar varios miles de euros. La brecha entre una vivienda clasificada B y una clasificada F no deja de ampliarse.
La obra nueva recupera un público específico
Los compradores primerizos vuelven a la obra nueva, atraídos por las evoluciones del Préstamo a Tasa Cero. La oferta de viviendas nuevas aumenta mientras que las ventas siguen a la baja, lo que crea oportunidades de negociación en algunos programas. Los promotores ofrecen descuentos o asumen parte de los gastos notariales para liquidar sus existencias.
Este segmento sigue siendo frágil. Los costos de construcción no han bajado, y los márgenes de los promotores se comprimen en los programas en curso.
Regulación y calendario de prohibiciones de alquiler: lo que cambia concretamente
La ley Clima y Resiliencia impone un calendario progresivo de prohibición de alquiler para las viviendas más energéticamente ineficientes. Las viviendas clasificadas G ya están afectadas. Las viviendas clasificadas F seguirán en las próximas fechas.
Con la reclasificación DPE de 2026, una parte de las viviendas sale del perímetro de prohibición sin necesidad de obras. Para las demás, la restricción sigue siendo total. Los arrendadores que poseen bienes calefaccionados con gas clasificados F o G deben anticipar trabajos de renovación energética o considerar la venta.
- Los propietarios de bienes eléctricos reclasificados ganan tiempo y pueden posponer los trabajos
- Los propietarios de bienes de energía fósil siguen bajo presión regulatoria inmediata
- Las comunidades de propietarios representan un caso particular: emprender una renovación global requiere una votación en asamblea general, lo que alarga los plazos por varios meses, incluso años
El calendario regulatorio crea dos mercados paralelos: el de las viviendas conformes, líquidas y valoradas, y el de los bienes a renovar, descontados y más lentos de vender. Antes de cualquier compra o inversión en alquiler, verificar la clase DPE y el modo de calefacción de la vivienda condiciona la rentabilidad real del proyecto.
