Un propriétaire bailleur qui louait un studio classé G en 2024 a vu son logement reclassé E après le recalcul du DPE entré en vigueur au 1er janvier 2026. Ce changement, lié à la modification du coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire (passé de 2,3 à 1,9), a directement modifié sa stratégie : au lieu de vendre à perte, il conserve le bien et continue de le louer.
Ce type de situation concerne environ 850 000 logements reclassés à l’échelle nationale. Le recalcul du DPE redessine la carte des passoires thermiques en France et pèse sur les décisions d’achat, de vente et de rénovation bien au-delà des seuls bailleurs. Pour suivre l’actualité immobilière sur Actu Immobilier, on constate que cette donnée reste sous-exploitée dans les analyses classiques du marché.
Nouveau DPE 2026 : impact concret sur les prix et la stratégie des propriétaires
Le passage du coefficient de 2,3 à 1,9 reflète mieux le caractère décarboné du mix électrique français. En pratique, les logements chauffés à l’électricité gagnent souvent une classe énergétique. Un appartement classé F peut basculer en E, un G en F.
Pour les bailleurs, la conséquence est directe : des biens qui auraient été frappés par l’interdiction de location restent sur le marché locatif. Le périmètre des logements interdits à la location se réduit mécaniquement, ce qui modifie l’offre disponible dans les villes tendues.
Côté acheteurs, on observe un changement de comportement. Certains biens électriques décotés en 2024-2025 retrouvent de la valeur sans que le propriétaire ait engagé le moindre travail de rénovation. Les négociations sur les passoires thermiques se durcissent : un vendeur peut désormais refuser une décote si son logement a été reclassé.
En revanche, les logements chauffés au gaz ou au fioul ne bénéficient pas de cette reclassification. L’écart de prix entre biens électriques et biens à énergie fossile risque de se creuser davantage dans les mois qui viennent.
Volumes de transactions et taux de crédit immobilier : où en est la reprise
La reprise se manifeste de façon inégale. Plusieurs grandes villes comme Lyon et Marseille montrent des signaux de redémarrage, mais à des rythmes différents.
Ce qui freine encore les acheteurs
- Les taux de crédit immobilier, même en baisse par rapport au pic de 2023-2024, restent à un niveau qui exclut une partie des primo-accédants des zones tendues
- Le marché du neuf peine à repartir après deux années de crise de la construction
- L’incertitude sur les normes énergétiques pousse certains acquéreurs à reporter leur achat en attendant que le cadre réglementaire se stabilise
La qualité du bien, son étiquette énergie et sa localisation pèsent plus que jamais dans la décision d’achat. On ne raisonne plus uniquement en prix au mètre carré.
Marché immobilier des villes moyennes contre grandes métropoles en 2026
Le marché immobilier français ne se lit pas comme un bloc homogène. Paris, Lyon et Marseille captent l’attention des médias, mais les dynamiques les plus intéressantes se jouent souvent ailleurs.
Dans les métropoles, la hausse des prix repart timidement sur certains quartiers bien desservis. Les appartements proches des transports en commun et dotés d’un bon DPE trouvent preneur rapidement. Les maisons en première couronne restent recherchées, avec des délais de vente qui raccourcissent.
Dans les villes moyennes, le retour des acheteurs se fait à des conditions différentes. Les biens rénovés avec un DPE favorable se vendent au prix, tandis que les passoires thermiques subissent des décotes qui peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le fossé entre un logement classé B et un logement classé F ne cesse de s’élargir.
Le neuf retrouve un public ciblé
Les primo-accédants reviennent vers le neuf, attirés par les évolutions du Prêt à Taux Zéro. L’offre de logements neufs augmente alors que les ventes restent en retrait, ce qui crée des opportunités de négociation sur certains programmes. Les promoteurs proposent des remises ou prennent en charge une partie des frais de notaire pour écouler leurs stocks.
Ce segment reste fragile. Les coûts de construction n’ont pas baissé, et les marges des promoteurs se compriment sur les programmes en cours.
Réglementation et calendrier des interdictions de location : ce qui change concrètement
La loi Climat et Résilience impose un calendrier progressif d’interdiction de mise en location pour les logements les plus énergivores. Les logements classés G sont déjà concernés. Les logements classés F suivront dans les prochaines échéances.
Avec la reclassification DPE de 2026, une partie des logements sort du périmètre d’interdiction sans travaux. Pour les autres, la contrainte reste entière. Les bailleurs qui possèdent des biens chauffés au gaz classés F ou G doivent anticiper des travaux de rénovation énergétique ou envisager la vente.
- Les propriétaires de biens électriques reclassés gagnent du temps et peuvent reporter les travaux
- Les propriétaires de biens à énergie fossile restent sous pression réglementaire immédiate
- Les copropriétés représentent un cas particulier : engager une rénovation globale nécessite un vote en assemblée générale, ce qui rallonge les délais de plusieurs mois, voire années
Le calendrier réglementaire crée deux marchés parallèles : celui des logements conformes, liquides et valorisés, et celui des biens à rénover, décotés et plus longs à vendre. Avant tout achat ou investissement locatif, vérifier la classe DPE et le mode de chauffage du logement conditionne la rentabilité réelle du projet.