Un proprietario locatore che affittava un monolocale classificato G nel 2024 ha visto il suo alloggio riclassificato E dopo il ricalcolo del DPE entrato in vigore il 1° gennaio 2026. Questo cambiamento, legato alla modifica del coefficiente di conversione dell’elettricità in energia primaria (passato da 2,3 a 1,9), ha direttamente modificato la sua strategia: invece di vendere in perdita, conserva il bene e continua a affittarlo.
Questo tipo di situazione riguarda circa 850 000 alloggi riclassificati a livello nazionale. Il ricalcolo del DPE ridisegna la mappa delle abitazioni energeticamente inefficienti in Francia e influisce sulle decisioni di acquisto, vendita e ristrutturazione ben oltre i soli locatori. Per seguire le notizie immobiliari su Actu Immobilier, si osserva che questo dato rimane sottoutilizzato nelle analisi classiche del mercato.
Nuovo DPE 2026: impatto concreto sui prezzi e sulla strategia dei proprietari
Il passaggio del coefficiente da 2,3 a 1,9 riflette meglio il carattere decarbonizzato del mix elettrico francese. In pratica, gli alloggi riscaldati elettricamente guadagnano spesso una classe energetica. Un appartamento classificato F può passare a E, un G a F.
Per i locatori, la conseguenza è diretta: beni che sarebbero stati colpiti dal divieto di affitto rimangono sul mercato locativo. Il perimetro degli alloggi vietati all’affitto si riduce meccanicamente, il che modifica l’offerta disponibile nelle città ad alta domanda.
Dal lato degli acquirenti, si osserva un cambiamento di comportamento. Alcuni beni elettrici svalutati nel 2024-2025 ritrovano valore senza che il proprietario abbia intrapreso alcun lavoro di ristrutturazione. Le trattative sulle abitazioni energeticamente inefficienti si induriscono: un venditore può ora rifiutare una svalutazione se il suo alloggio è stato riclassificato.
Al contrario, gli alloggi riscaldati a gas o a gasolio non beneficiano di questa riclassificazione. Il divario di prezzo tra beni elettrici e beni a energia fossile rischia di ampliarsi ulteriormente nei prossimi mesi.
Volumi di transazioni e tassi di credito immobiliare: a che punto è la ripresa
La ripresa si manifesta in modo disuguale. Diverse grandi città come Lione e Marsiglia mostrano segnali di ripartenza, ma a ritmi diversi.
Ciò che frena ancora gli acquirenti
- I tassi di credito immobiliare, anche se in calo rispetto al picco del 2023-2024, rimangono a un livello che esclude una parte dei primi acquirenti delle zone ad alta domanda
- Il mercato del nuovo fatica a ripartire dopo due anni di crisi edilizia
- L’incertezza sulle norme energetiche spinge alcuni acquirenti a rinviare il loro acquisto in attesa che il quadro normativo si stabilizzi
La qualità del bene, la sua etichetta energetica e la sua posizione pesano più che mai nella decisione d’acquisto. Non si ragiona più solo in termini di prezzo al metro quadro.
Mercato immobiliare delle città medie contro le grandi metropoli nel 2026
Il mercato immobiliare francese non si legge come un blocco omogeneo. Parigi, Lione e Marsiglia catturano l’attenzione dei media, ma le dinamiche più interessanti si svolgono spesso altrove.
Nelle metropoli, l’aumento dei prezzi riparte timidamente in alcuni quartieri ben serviti. Gli appartamenti vicini ai mezzi pubblici e dotati di un buon DPE trovano rapidamente acquirenti. Le case nella prima corona rimangono ricercate, con tempi di vendita che si accorciano.
Nelle città medie, il ritorno degli acquirenti avviene a condizioni diverse. Gli immobili ristrutturati con un DPE favorevole si vendono al prezzo, mentre le abitazioni energeticamente inefficienti subiscono svalutazioni che possono raggiungere diverse decine di migliaia di euro. Il divario tra un alloggio classificato B e un alloggio classificato F non fa che ampliarsi.
Il nuovo ritrova un pubblico mirato
I primi acquirenti tornano verso il nuovo, attratti dalle evoluzioni del Prestito a Tasso Zero. L’offerta di alloggi nuovi aumenta mentre le vendite rimangono indietro, creando opportunità di negoziazione su alcuni programmi. I costruttori offrono sconti o si fanno carico di una parte delle spese notarili per smaltire i loro stock.
Questo segmento rimane fragile. I costi di costruzione non sono diminuiti, e i margini dei costruttori si comprimono sui programmi in corso.
Regolamentazione e calendario delle interdizioni di affitto: cosa cambia concretamente
La legge Climat e Résilience impone un calendario progressivo di divieto di affitto per gli alloggi più energivori. Gli alloggi classificati G sono già interessati. Gli alloggi classificati F seguiranno nelle prossime scadenze.
Con la riclassificazione DPE del 2026, una parte degli alloggi esce dal perimetro di divieto senza lavori. Per gli altri, la costrizione rimane totale. I locatori che possiedono beni riscaldati a gas classificati F o G devono anticipare lavori di ristrutturazione energetica o considerare la vendita.
- I proprietari di beni elettrici riclassificati guadagnano tempo e possono rinviare i lavori
- I proprietari di beni a energia fossile rimangono sotto pressione normativa immediata
- Le proprietà in condominio rappresentano un caso particolare: intraprendere una ristrutturazione globale richiede un voto in assemblea generale, il che allunga i tempi di diversi mesi, se non anni
Il calendario normativo crea due mercati paralleli: quello degli alloggi conformi, liquidi e valorizzati, e quello dei beni da ristrutturare, svalutati e più lunghi da vendere. Prima di qualsiasi acquisto o investimento locativo, verificare la classe DPE e il modo di riscaldamento dell’alloggio condiziona la redditività reale del progetto.
