Os rendimentos provenientes de um imóvel alugado estão sujeitos ao imposto de renda e às contribuições sociais. Dependendo se a habitação é alugada vazia ou mobiliada, o regime fiscal aplicável, as deduções e as obrigações de declaração diferem. A tributação dos aluguéis na França baseia-se em mecanismos que parecem simples à primeira vista, mas que se tornam complexos assim que um locador acumula vários tipos de bens ou altera o uso de uma habitação durante o ano.
Alteração de uso durante o ano: a armadilha fiscal que os locadores subestimam
Um proprietário que transforma um aluguel vazio em aluguel mobiliado no meio do ano se depara com uma dupla obrigação de declaração. Os aluguéis recebidos antes da mudança pertencem à categoria de rendimentos imobiliários. Aqueles recebidos após a mudança passam a ser classificados como benefícios industriais e comerciais (BIC).
Essa coexistência de dois regimes fiscais sobre um mesmo bem, para um mesmo ano, obriga a preencher duas declarações distintas. O período de aluguel vazio deve ser declarado por meio do formulário dedicado aos rendimentos imobiliários, enquanto o período mobiliado requer uma declaração BIC separada.
A dificuldade não para por aí. A alteração de uso também desencadeia uma obrigação de declaração de ocupação junto à administração fiscal, através do serviço “Bens Imobiliários” em impots.gouv.fr. O locador deve informar a modificação da natureza da ocupação do bem. Um esquecimento pode levar a incoerências entre os dados declarados e o regime fiscal escolhido.
Para os locadores que desejam compreender a tributação dos aluguéis em sua totalidade, essa situação ilustra o quanto a fiscalidade locativa vai além da simples escolha entre micro e real.
A questão do IVA adiciona uma camada adicional. O aluguel vazio de uma habitação é, em princípio, isento de IVA. Em contrapartida, o aluguel de espaços adaptados ou mobiliados para uso profissional pode estar sujeito a ele. Um locador que gerencia simultaneamente um apartamento vazio e um espaço comercial mobiliado deve tratar cada bem de acordo com regras de IVA distintas.
Rendimentos imobiliários em aluguel vazio: micro-imobiliário ou regime real
Para uma habitação alugada vazia, os aluguéis recebidos são tributados pela tabela progressiva do imposto de renda, na categoria de rendimentos imobiliários. Eles também suportam as contribuições sociais à taxa de 17,2 %.
O regime micro-imobiliário se aplica automaticamente quando os aluguéis anuais brutos do lar fiscal permanecem abaixo de 15 000 euros, desde que os bens não se beneficiem de nenhum dispositivo específico (tipo de depreciação ou dedução específica). A administração aplica, então, uma dedução fixa de 30 % sobre os aluguéis declarados. Nenhuma despesa real pode ser deduzida em contrapartida.
O regime real se impõe além desse limite, ou por opção do locador. Ele permite deduzir as despesas reais suportadas:
- Os trabalhos de manutenção, reparo e melhoria da habitação, desde que não constituam uma reconstrução
- Os juros de empréstimos relacionados à aquisição ou aos trabalhos do bem alugado
- Os prêmios de seguro, o imposto predial, as taxas de gestão e as despesas de condomínio não recuperáveis
Quando as despesas dedutíveis superam os aluguéis recebidos, o locador registra um déficit imobiliário que pode ser compensado com a renda global até o limite de 10 700 euros por ano. O excedente é transferido para os rendimentos imobiliários dos dez anos seguintes.
Um ponto frequentemente ignorado: o locador que possui dois bens alugados vazios não pode declarar um no micro-imobiliário e o outro no real. O regime escolhido se aplica a todos os rendimentos imobiliários do lar fiscal, sem possibilidade de fracionamento.
Tributação dos aluguéis em aluguel mobiliado: o regime BIC
Os aluguéis de uma habitação mobiliada são tributados na categoria de BIC, não de rendimentos imobiliários. Essa distinção altera significativamente a mecânica fiscal.
O regime micro-BIC oferece uma dedução fixa sobre as receitas brutas. Para os aluguéis mobiliados clássicos, essa dedução é maior do que a do micro-imobiliário, o que explica em parte a atratividade do mobiliado para os locadores que buscam reduzir sua base tributável.
No regime real BIC, o locador pode deduzir suas despesas reais, mas também, e essa é a principal diferença, depreciar o valor do imóvel e do mobiliário. A depreciação permite absorver uma parte significativa das receitas locativas sem saída de caixa.
O status de locador em mobiliário não profissional (LMNP) continua sendo o quadro mais comum. As condições para se enquadrar no status de locador profissional (LMP) envolvem ultrapassar certos limites de receitas e que a atividade de aluguel mobiliado represente a principal fonte de renda do lar.
O status de locador privado: um dispositivo recente
Desde fevereiro de 2026, um novo regime chamado “locador privado” entrou em vigor. Esse dispositivo trata os aluguéis como rendimentos imobiliários com isenção de IVA sob certas condições. Os primeiros retornos de campo divergem sobre a real simplicidade de sua aplicação, especialmente para os locadores que gerenciam vários bens sob regimes diferentes.
Contribuições sociais e CSG dedutível: o que resta após o imposto
Além do imposto de renda, os rendimentos locativos suportam as contribuições sociais. Essas contribuições se aplicam tanto aos rendimentos imobiliários quanto aos BIC do aluguel mobiliado.
Uma fração da CSG paga sobre os rendimentos imobiliários é dedutível da renda global do ano seguinte. Esse mecanismo reduz ligeiramente a carga fiscal efetiva, mas se aplica apenas aos rendimentos sujeitos à tabela progressiva, não àqueles sujeitos à tributação fixa.
- Os rendimentos imobiliários líquidos estão sujeitos às contribuições sociais após a aplicação da dedução micro-imobiliária ou dedução das despesas reais
- No aluguel mobiliado sob o micro-BIC, as contribuições sociais se aplicam após a dedução fixa
- No regime real BIC, a base sujeita às contribuições sociais considera as despesas deduzidas, mas não a depreciação em certos casos
A combinação da taxa marginal de imposto e das contribuições sociais pode levar a pressão fiscal total sobre os aluguéis a ultrapassar bem mais da metade dos rendimentos líquidos para os contribuintes nas faixas superiores da tabela. A escolha do regime fiscal e do tipo de aluguel não é trivial: ela determina diretamente o rendimento líquido após imposto de um investimento locativo.
A fiscalidade dos aluguéis na França não se resume a marcar uma caixa entre micro e real. O tipo de contrato, a natureza do bem, as obrigações de declaração relacionadas à ocupação e as regras de IVA formam um conjunto que cada locador deve articular de acordo com sua própria situação, especialmente quando esta evolui ao longo do ano.