De inkomsten uit een verhuurd goed zijn onderhevig aan de inkomstenbelasting en sociale bijdragen. Afhankelijk van of de woning leeg of gemeubileerd wordt verhuurd, verschillen het toepasselijke belastingregime, de aftrekken en de aangifteverplichtingen. De belastingheffing op huurinkomsten in Frankrijk berust op mechanismen die oppervlakkig eenvoudig lijken, maar die complexer worden zodra een verhuurder meerdere soorten goederen combineert of het gebruik van een woning gedurende het jaar wijzigt.
Wijziging van gebruik gedurende het jaar: de fiscale valstrik die verhuurders onderschatten
Een eigenaar die een leeg verhuurde woning halverwege het jaar omvormt tot een gemeubileerde verhuur, komt voor een dubbele aangifteverplichting te staan. De huurinkomsten die vóór de wijziging zijn ontvangen, vallen onder de categorie van onroerend inkomen. Diegene die na de wijziging worden ontvangen, vallen onder de categorie van industriële en commerciële winsten (BIC).
Deze coexistentie van twee belastingregimes voor hetzelfde goed, voor hetzelfde jaar, verplicht tot het indienen van twee afzonderlijke aangiften. De periode van leeg verhuur wordt aangegeven via het formulier dat is bestemd voor onroerend inkomen, terwijl de gemeubileerde periode een aparte BIC-aangifte vereist.
De moeilijkheid stopt daar niet. De wijziging van gebruik activeert ook een aangifteverplichting voor het gebruik bij de belastingdienst, via de dienst “Onroerend goed” op impots.gouv.fr. De verhuurder moet de wijziging van de aard van het gebruik van het goed melden. Een vergetelheid kan leiden tot inconsistenties tussen de aangegeven gegevens en het gekozen belastingregime.
Voor verhuurders die willen begrijpen hoe de huurinkomsten worden belast in hun geheel, illustreert deze situatie hoe de huurbelasting verder gaat dan de eenvoudige keuze tussen micro en werkelijk.
De vraag van de btw voegt een extra laag toe. De leeg verhuur van een woning is in principe vrijgesteld van btw. Daarentegen kan de verhuur van ingerichte of gemeubileerde ruimtes voor professioneel gebruik eraan onderworpen zijn. Een verhuurder die gelijktijdig een leeg appartement en een gemeubileerde commerciële ruimte beheert, moet elk goed volgens verschillende btw-regels behandelen.
Onroerend inkomen uit leeg verhuur: micro-onroerend of werkelijk regime
Voor een leeg verhuurde woning worden de ontvangen huurinkomsten belast volgens de progressieve schijven van de inkomstenbelasting, in de categorie van onroerend inkomen. Ze zijn ook onderhevig aan de sociale bijdragen tegen een tarief van 17,2 %.
Het micro-onroerend regime is van toepassing wanneer de bruto jaarlijkse huurinkomsten van het fiscale huishouden onder de 15.000 euro blijven, op voorwaarde dat de goederen niet profiteren van een speciaal systeem (zoals afschrijving of specifieke aftrekken). De administratie past dan een forfaitaire aftrek van 30 % toe op de aangegeven huurinkomsten. Geen werkelijke kosten kunnen daartegenover worden afgetrokken.
Het werkelijke regime is van toepassing boven deze drempel, of op optie van de verhuurder. Het stelt in staat om de werkelijke kosten die zijn gemaakt af te trekken:
- Onderhouds-, reparatie- en verbeteringswerken aan de woning, op voorwaarde dat ze geen reconstructie vormen
- De rente op leningen die verband houden met de aankoop of de werkzaamheden van het verhuurde goed
- Verzekeringspremies, onroerende voorheffing, beheerskosten en niet-terugvorderbare kosten van de vereniging van mede-eigenaren
Wanneer de aftrekbare kosten de ontvangen huurinkomsten overschrijden, constateert de verhuurder een onroerend verlies dat kan worden afgetrokken van het globale inkomen tot een maximum van 10.700 euro per jaar. Het overschot wordt doorgeschoven naar de onroerende inkomsten van de volgende tien jaren.
Een vaak genegeerd punt: de verhuurder die twee leeg verhuurde goederen bezit, kan niet het ene onder het micro-onroerend regime en het andere onder het werkelijke regime aangeven. Het gekozen regime is van toepassing op alle onroerende inkomsten van het fiscale huishouden, zonder mogelijkheid tot splitsing.
Belasting op huurinkomsten uit gemeubileerde verhuur: het BIC-kader
De huurinkomsten van een gemeubileerde woning worden belast in de categorie BIC, niet in de categorie onroerend inkomen. Dit onderscheid verandert de fiscale mechaniek aanzienlijk.
Het micro-BIC-regime biedt een forfaitaire aftrek op de bruto-inkomsten. Voor klassieke gemeubileerde verhuur is deze aftrek hoger dan die van het micro-onroerend, wat gedeeltelijk de aantrekkingskracht van gemeubileerde verhuur voor verhuurders verklaart die hun belastbare basis willen verlagen.
In het werkelijke BIC-regime kan de verhuurder zijn werkelijke kosten aftrekken, maar ook, en dat is het belangrijkste verschil, de waarde van het onroerend goed en het meubilair afschrijven. Afschrijving maakt het mogelijk om een aanzienlijk deel van de huurinkomsten te absorberen zonder kasuitgaven.
De status van niet-professionele gemeubileerde verhuurder (LMNP) blijft het meest voorkomende kader. De voorwaarden om onder de status van professionele verhuurder (LMP) te vallen, vereisen dat bepaalde omzetdrempels worden overschreden en dat de activiteit van gemeubileerde verhuur de belangrijkste bron van inkomen van het huishouden vertegenwoordigt.
De status van particuliere verhuurder: een recent systeem
Sinds februari 2026 is er een nieuw regime, het zogenaamde “particuliere verhuurder”, van kracht geworden. Dit systeem behandelt de huurinkomsten als onroerend inkomen met een btw-vrijstelling onder bepaalde voorwaarden. De eerste ervaringen op de grond verschillen over de werkelijke eenvoud van de toepassing, met name voor verhuurders die meerdere goederen onder verschillende regimes beheren.
Sociale bijdragen en aftrekbare CSG: wat overblijft na de belasting
Bovenop de inkomstenbelasting zijn de huurinkomsten onderhevig aan sociale bijdragen. Deze bijdragen zijn van toepassing op zowel onroerend inkomen als BIC van de gemeubileerde verhuur.
Een deel van de CSG die op de onroerende inkomsten wordt betaald, is aftrekbaar van het globale inkomen van het volgende jaar. Dit mechanisme vermindert de effectieve belastingdruk licht, maar het geldt alleen voor de inkomsten die onder de progressieve schijven vallen, niet voor die onder de forfaitaire heffing.
- De netto onroerende inkomsten zijn onderhevig aan sociale bijdragen na toepassing van de micro-onroerende aftrek of de aftrek van werkelijke kosten
- Bij gemeubileerde verhuur onder micro-BIC zijn de sociale bijdragen van toepassing na de forfaitaire aftrek
- In het werkelijke BIC-regime houdt de basis die aan sociale bijdragen is onderworpen rekening met de afgetrokken kosten, maar niet met de afschrijving in bepaalde gevallen
De combinatie van het marginale belastingtarief en de sociale bijdragen kan de totale belastingdruk op de huurinkomsten ver boven de helft van de netto-inkomsten brengen voor belastingplichtigen in de hogere schijven van de tabel. De keuze van het belastingregime en het type verhuur is niet onbelangrijk: het bepaalt rechtstreeks het netto rendement na belasting van een vastgoedbelegging.
De belasting op huurinkomsten in Frankrijk beperkt zich niet tot het aanvinken van een vakje tussen micro en werkelijk. Het type huurcontract, de aard van het goed, de aangifteverplichtingen met betrekking tot het gebruik en de btw-regels vormen een geheel dat elke verhuurder moet afstemmen op zijn eigen situatie, vooral wanneer deze gedurende het jaar verandert.