Die Einnahmen aus einer vermieteten Immobilie unterliegen der Einkommensteuer und den Sozialabgaben. Je nachdem, ob die Wohnung unmöbliert oder möbliert vermietet wird, unterscheiden sich das geltende Steuersystem, die Abzüge und die Erklärungspflichten. Die Besteuerung der Mieten in Frankreich basiert auf Mechanismen, die auf den ersten Blick einfach erscheinen, sich jedoch komplizieren, sobald ein Vermieter mehrere Arten von Immobilien kumuliert oder die Nutzung einer Wohnung im Laufe des Jahres ändert.
Nutzungsänderung im Laufe des Jahres: die steuerliche Falle, die Vermieter unterschätzen
Ein Eigentümer, der eine unmöblierte Vermietung mitten im Jahr in eine möblierte Vermietung umwandelt, sieht sich mit einer doppelten Erklärungspflicht konfrontiert. Die Mieten, die vor der Änderung erzielt wurden, fallen in die Kategorie der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die nach der Umstellung erhaltenen Mieten fallen in die Kategorie der gewerblichen Einkünfte (BIC).
Diese Koexistenz von zwei Steuersystemen für dasselbe Objekt im selben Jahr zwingt dazu, zwei separate Erklärungen auszufüllen. Die Phase der unmöblierten Vermietung wird über das Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt, während die möblierte Phase eine separate BIC-Erklärung erfordert.
Die Schwierigkeit endet hier nicht. Die Nutzungsänderung löst auch eine Erklärungspflicht zur Nutzung gegenüber der Steuerbehörde aus, über den Dienst “Immobilien” auf impots.gouv.fr. Der Vermieter muss die Änderung der Art der Nutzung der Immobilie melden. Ein Versäumnis kann zu Inkonsistenzen zwischen den erklärten Daten und dem gewählten Steuersystem führen.
Für Vermieter, die die Besteuerung der Mieten in ihrer Gesamtheit verstehen möchten, veranschaulicht diese Situation, wie sehr die Mietbesteuerung über die einfache Wahl zwischen Mikro- und Realbesteuerung hinausgeht.
Die Frage der Mehrwertsteuer fügt eine zusätzliche Ebene hinzu. Die unmöblierte Vermietung einer Wohnung ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit. Im Gegensatz dazu kann die Vermietung von umgebauten oder möblierten Räumen für berufliche Zwecke dieser unterliegen. Ein Vermieter, der gleichzeitig eine unmöblierte Wohnung und einen möblierten Gewerberaum verwaltet, muss jede Immobilie nach unterschiedlichen Mehrwertsteuervorschriften behandeln.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei unmöblierter Vermietung: Mikro-Vermietung oder Realbesteuerung
Für eine leer vermietete Wohnung unterliegen die erhaltenen Mieten dem progressiven Einkommensteuertarif in der Kategorie der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie unterliegen auch den Sozialabgaben in Höhe von 17,2 %.
Das Mikro-Vermietungssystem gilt automatisch, wenn die jährlichen Bruttomieten des steuerlichen Haushalts unter 15.000 Euro liegen, vorausgesetzt, die Immobilien profitieren nicht von besonderen Regelungen (wie Abschreibungen oder spezifischen Abzügen). Die Verwaltung wendet dann einen pauschalen Abzug von 30 % auf die erklärten Mieten an. Es können keine tatsächlichen Kosten im Gegenzug abgezogen werden.
Das Realbesteuerungssystem gilt über diesem Schwellenwert oder auf Antrag des Vermieters. Es erlaubt, die tatsächlichen Kosten abzuziehen:
- Die Instandhaltungs-, Reparatur- und Verbesserungsarbeiten an der Wohnung, sofern sie keinen Neubau darstellen
- Die Zinsen für Kredite, die mit dem Erwerb oder den Arbeiten an der vermieteten Immobilie verbunden sind
- Die Versicherungsprämien, die Grundsteuer, die Verwaltungskosten und nicht erstattungsfähigen Nebenkosten
Wenn die abzugsfähigen Kosten die erhaltenen Mieten übersteigen, stellt der Vermieter ein steuerliches Defizit fest, das bis zu 10.700 Euro pro Jahr auf das Gesamteinkommen angerechnet werden kann. Der Überschuss wird auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der folgenden zehn Jahre übertragen.
Ein oft übersehener Punkt: Ein Vermieter, der zwei unmöblierte Immobilien besitzt, kann nicht eine im Mikro-Vermietungssystem und die andere im Realbesteuerungssystem erklären. Das gewählte System gilt für alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des steuerlichen Haushalts, ohne Möglichkeit der Aufteilung.
Besteuerung der Mieten bei möblierter Vermietung: der BIC-Rahmen
Die Mieten einer möblierten Wohnung werden in der Kategorie der BIC besteuert, nicht in den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Diese Unterscheidung verändert die steuerliche Mechanik erheblich.
Das Mikro-BIC-System bietet einen pauschalen Abzug auf die Bruttoeinnahmen. Für klassische möblierte Vermietungen ist dieser Abzug höher als der des Mikro-Vermietungssystems, was teilweise die Attraktivität der möblierten Vermietung für Vermieter erklärt, die ihre steuerliche Basis reduzieren möchten.
Im Realbesteuerungssystem BIC kann der Vermieter seine tatsächlichen Kosten abziehen, aber auch, und das ist der wesentliche Unterschied, den Wert der Immobilie und des Mobiliars abschreiben. Die Abschreibung ermöglicht es, einen erheblichen Teil der Mieteinnahmen ohne Liquiditätsabfluss zu absorbieren.
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) bleibt der häufigste Rahmen. Die Bedingungen, um unter den Status des professionellen Vermieters (LMP) zu fallen, erfordern, bestimmte Einnahmegrenzen zu überschreiten und dass die möblierte Vermietung die Hauptquelle des Einkommens des Haushalts darstellt.
Der Status des privaten Vermieters: ein neues System
Seit Februar 2026 ist ein neues System namens “privater Vermieter” in Kraft. Dieses System behandelt die Mieten wie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit einer Mehrwertsteuerbefreiung unter bestimmten Bedingungen. Die ersten Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich der tatsächlichen Einfachheit seiner Anwendung, insbesondere für Vermieter, die mehrere Immobilien unter verschiedenen Systemen verwalten.
Sozialabgaben und abziehbare CSG: was nach der Steuer übrig bleibt
Über die Einkommensteuer hinaus unterliegen die Mieteinnahmen den Sozialabgaben. Diese Abgaben gelten sowohl für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als auch für die BIC der möblierten Vermietung.
Ein Teil der CSG, die auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gezahlt wird, ist im folgenden Jahr vom Gesamteinkommen abziehbar. Dieses System reduziert die tatsächliche Steuerlast leicht, betrifft jedoch nur die Einkünfte, die dem progressiven Tarif unterliegen, nicht die, die der Pauschalbesteuerung unterliegen.
- Die netten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen den Sozialabgaben nach Anwendung des Mikro-Vermietungsabzugs oder der Abzüge der tatsächlichen Kosten
- Bei möblierter Vermietung im Mikro-BIC gelten die Sozialabgaben nach dem pauschalen Abzug
- Im Realbesteuerungssystem BIC berücksichtigt die Basis, die den Sozialabgaben unterliegt, die abgezogenen Kosten, jedoch nicht die Abschreibung in bestimmten Fällen
Die Kombination aus dem marginalen Steuersatz und den Sozialabgaben kann die gesamte Steuerlast auf die Mieten weit über die Hälfte der Nettoreinnahmen erhöhen für Steuerzahler in den oberen Tarifstufen. Die Wahl des Steuersystems und der Art der Vermietung ist nicht unerheblich: Sie bestimmt direkt die Nettorendite nach Steuern einer Immobilieninvestition.
Die Besteuerung der Mieten in Frankreich beschränkt sich nicht darauf, ein Kästchen zwischen Mikro und Real anzukreuzen. Die Art des Mietvertrags, die Art der Immobilie, die Erklärungspflichten im Zusammenhang mit der Nutzung und die Mehrwertsteuervorschriften bilden ein Gesamtbild, das jeder Vermieter je nach seiner eigenen Situation, insbesondere wenn sie sich im Laufe des Jahres ändert, berücksichtigen muss.