Los ingresos derivados de un bien alquilado están sujetos al impuesto sobre la renta y a las contribuciones sociales. Según si la vivienda se alquila vacía o amueblada, el régimen fiscal aplicable, las deducciones y las obligaciones de declaración difieren. La imposición de los alquileres en Francia se basa en mecanismos que parecen simples en la superficie, pero que se complican en cuanto un arrendador acumula varios tipos de bienes o modifica el uso de una vivienda a lo largo del año.
Cambio de uso a lo largo del año: la trampa fiscal que los arrendadores subestiman
Un propietario que transforma un alquiler vacío en alquiler amueblado a mitad de año se enfrenta a una doble obligación de declaración. Los alquileres percibidos antes del cambio pertenecen a la categoría de ingresos inmobiliarios. Los que se reciben después pasan a la categoría de beneficios industriales y comerciales (BIC).
Esta coexistencia de dos regímenes fiscales sobre un mismo bien, para un mismo año, obliga a presentar dos declaraciones distintas. El período de alquiler vacío se declara a través del formulario dedicado a los ingresos inmobiliarios, mientras que el período amueblado requiere una declaración BIC separada.
La dificultad no termina ahí. El cambio de uso también desencadena una obligación de declaración de ocupación ante la administración fiscal, a través del servicio “Bienes inmuebles” en impots.gouv.fr. El arrendador debe informar sobre la modificación de la naturaleza de la ocupación del bien. Un olvido puede provocar incoherencias entre los datos declarados y el régimen fiscal elegido.
Para los arrendadores que desean comprender la imposición de los alquileres en su totalidad, esta situación ilustra hasta qué punto la fiscalidad locativa va más allá de la simple elección entre micro y real.
La cuestión del IVA añade una capa adicional. El alquiler vacío de una vivienda está, en principio, exento de IVA. En cambio, el alquiler de locales acondicionados o amueblados para uso profesional puede estar sujeto a él. Un arrendador que gestiona simultáneamente un apartamento vacío y un local comercial amueblado debe tratar cada bien según reglas de IVA distintas.
Ingresos inmobiliarios en alquiler vacío: micro-inmobiliario o régimen real
Para una vivienda alquilada vacía, los alquileres percibidos están sujetos a la escala progresiva del impuesto sobre la renta, en la categoría de ingresos inmobiliarios. También soportan las contribuciones sociales al tipo del 17,2 %.
El régimen micro-inmobiliario se aplica de pleno derecho cuando los alquileres anuales brutos del hogar fiscal permanecen por debajo de 15 000 euros, siempre que los bienes no se beneficien de ningún dispositivo particular (tipo amortización o deducción específica). La administración aplica entonces una deducción forfaitaria del 30 % sobre los alquileres declarados. Ningún gasto real puede ser deducido a cambio.
El régimen real se impone más allá de este umbral, o a opción del arrendador. Permite deducir los gastos reales soportados:
- Los trabajos de mantenimiento, reparación y mejora de la vivienda, siempre que no constituyan una reconstrucción
- Los intereses de préstamo relacionados con la adquisición o los trabajos del bien alquilado
- Las primas de seguro, el impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de gestión y los gastos de comunidad no recuperables
Cuando los gastos deducibles superan los alquileres percibidos, el arrendador constata un déficit inmobiliario imputable sobre el ingreso global hasta un límite de 10 700 euros por año. El excedente se traslada a los ingresos inmobiliarios de los diez años siguientes.
Un punto a menudo ignorado: el arrendador que posee dos bienes alquilados vacíos no puede declarar uno bajo el micro-inmobiliario y el otro bajo el real. El régimen elegido se aplica a todos los ingresos inmobiliarios del hogar fiscal, sin posibilidad de fraccionamiento.
Imposición de los alquileres en alquiler amueblado: el marco BIC
Los alquileres de una vivienda amueblada se gravan en la categoría de BIC, no de ingresos inmobiliarios. Esta distinción cambia la mecánica fiscal de manera significativa.
El régimen micro-BIC ofrece una deducción forfaitaria sobre los ingresos brutos. Para los alquileres amueblados clásicos, esta deducción es más alta que la del micro-inmobiliario, lo que explica en parte el atractivo del amueblado para los arrendadores que buscan reducir su base imponible.
En el régimen real BIC, el arrendador puede deducir sus gastos reales pero también, y esta es la diferencia principal, amortizar el valor del bien inmueble y del mobiliario. La amortización permite absorber una parte importante de los ingresos locativos sin salida de tesorería.
El estatus de arrendador en amueblado no profesional (LMNP) sigue siendo el marco más común. Las condiciones para estar bajo el estatus de arrendador profesional (LMP) implican superar ciertos umbrales de ingresos y que la actividad de alquiler amueblado represente la fuente principal de ingresos del hogar.
El estatus de arrendador privado: un dispositivo reciente
Desde febrero de 2026, ha entrado en vigor un nuevo régimen denominado “arrendador privado”. Este dispositivo trata los alquileres como ingresos inmobiliarios con una exención de IVA bajo ciertas condiciones. Los primeros retornos en el terreno divergen sobre la simplicidad real de su aplicación, especialmente para los arrendadores que gestionan varios bienes bajo regímenes diferentes.
Contribuciones sociales y CSG deducible: lo que queda después del impuesto
Más allá del impuesto sobre la renta, los ingresos locativos soportan las contribuciones sociales. Estas contribuciones se aplican tanto a los ingresos inmobiliarios como a los BIC del alquiler amueblado.
Una fracción de la CSG pagada sobre los ingresos inmobiliarios es deducible del ingreso global del año siguiente. Este mecanismo reduce ligeramente la carga fiscal efectiva, pero solo se refiere a los ingresos sujetos a la escala progresiva, no a los sujetos a la retención forfaitaria.
- Los ingresos inmobiliarios netos están sujetos a las contribuciones sociales después de la aplicación de la deducción micro-inmobiliaria o la deducción de los gastos reales
- En alquiler amueblado bajo micro-BIC, las contribuciones sociales se aplican después de la deducción forfaitaria
- En el régimen real BIC, la base sujeta a las contribuciones sociales tiene en cuenta los gastos deducidos pero no la amortización en ciertos casos
La combinación de la tasa marginal de imposición y las contribuciones sociales puede llevar la presión fiscal total sobre los alquileres muy por encima de la mitad de los ingresos netos para los contribuyentes en los tramos superiores de la escala. La elección del régimen fiscal y del tipo de alquiler no es trivial: determina directamente el rendimiento neto después de impuestos de una inversión locativa.
La fiscalidad de los alquileres en Francia no se limita a marcar una casilla entre micro y real. El tipo de contrato, la naturaleza del bien, las obligaciones de declaración relacionadas con la ocupación y las reglas de IVA forman un conjunto que cada arrendador debe articular en función de su situación particular, especialmente cuando esta evoluciona a lo largo del año.