De Franse vastgoedmarkt heeft in 2024 een correctiefase doorgemaakt die zelden in een decennium is waargenomen. Tussen de afname van transacties, de verstrenging van energieregels en de herstructurering van het nieuwe aanbod zijn de gebruikelijke referentiekaders voor kopers en eigenaren verschoven. Het begrijpen van deze trends stelt ons in staat om beter afgewogen beslissingen te nemen, of we nu willen kopen, verkopen of renoveren.
DPE en verhuurverbod: de echte motor van herverdeling op de vastgoedmarkt
Hebt u opgemerkt dat sommige verkoopadvertenties nu de energieklasse in grote letters vermelden? Dit is geen modeverschijnsel. Sinds de geleidelijke invoering van de kalender voortvloeiend uit de wet Klimaat en Veerkracht, is de DPE een criterium voor de liquiditeit van een goed geworden, niet alleen een administratief document.
Concreet zijn woningen met een klasse G de eerste die worden getroffen door het verhuurverbod. Deze beperking verandert de afwegingen van verhuurders: het goed behouden met een zware renovatie, of verkopen voordat de afschrijving toeneemt. In de praktijk leidt dit tot een toestroom van energie-intensieve woningen op de tweedehandsmarkt, vaak aangeboden met een bredere onderhandelingsmarge.
Voor een koper is dit een kans, mits de renovatiekosten goed worden ingeschat. Voor een verkoper betekent het uitstellen van de werkzaamheden dat hij een geleidelijke waardevermindering accepteert. De DPE classificeert niet alleen de thermische prestaties: het hiërarchiseert de patrimoniale waarde van woningen.
Dit onderwerp maakt deel uit van de evoluties die we regelmatig tegenkomen in alle nieuws van Mon Habitat Web, waar de regelgeving nauwlettend wordt gevolgd.
MaPrimeRénov’ gericht op globale renovatie: wat dit verandert voor een woningproject
Tot voor kort volstond het om een ketel te vervangen of een muur te isoleren om een subsidie te verkrijgen. In 2024 heeft de Nationale Woningagentschap (Anah) MaPrimeRénov’ opnieuw gericht op omvangrijke renovaties. Begeleide trajecten en bundels van werkzaamheden krijgen de voorkeur, terwijl de subsidies voor enkelvoudige acties meerdere keren zijn beperkt.
Waarom deze ommezwaai? Een enkelvoudige vervanging van ramen verbetert de DPE-klasse van een woning nauwelijks. Een globale renovatie (isolatie van muren, dak, ventilatie, verandering van het verwarmingssysteem) kan in één keer twee klassen winst opleveren. De staat dringt er dus bij eigenaren op aan om ambitieuzere projecten aan te pakken.
De praktische gevolgen voor eigenaren
- De eigen bijdrage stijgt, omdat groepswerkzaamheden duurder zijn, zelfs met een verhoogde subsidie. Een solide financieringsplan is een vereiste geworden.
- Begeleiding door een erkende operator (Mon Accompagnateur Rénov’) is vereist om toegang te krijgen tot de hoogste subsidies. Dit verlengt de tijdlijn van het project met enkele weken.
- Gekwalificeerde RGE-artisanen zijn zeer gewild, wat wachttijden in sommige regio’s creëert, met name in Île-de-France en rond Toulouse.
Deze hervorming transformeert de energie-renovatie in een echt bouw- en rehabilitatieproject. Eigenaren die deze logica anticiperen, zijn beter gepositioneerd, zowel voor de waardering van hun huis als voor de huurconformiteit.
Crise van de vastgoedontwikkeling en tekort aan nieuwe woningen
De sector van de nieuwbouw heeft in 2024 een aanzienlijke terugval gekend. De crisis beperkt zich niet tot een daling van de verkopen: ze raakt rechtstreeks de lancering van nieuwe programma’s. Verschillende ontwikkelaars hebben projecten stopgezet vanwege onvoldoende commercialisering vooraf.
Het mechanisme is vrij eenvoudig te begrijpen. Wanneer de kredietrentes stijgen, verliezen kopers aan leencapaciteit. De reserveringen in VEFA (verkoop in staat van toekomstige voltooiing) dalen. Zonder een voldoende pre-commercialisatietarief financieren banken het project niet. Het programma wordt uitgesteld of geannuleerd.
Een oplopend tekort aan woningen
Elke kwartaal zonder bouwstart vergroot het aanbodstekort. In de onder druk staande metropolen zoals Parijs of Toulouse houdt dit onevenwicht de prijzen van bestaande woningen op een hoog niveau, ondanks de algemene correctie. Vastgoedprofessionals waarschuwen voor een risico van structureel tekort op middellange termijn, vooral voor toegankelijke gezinswoningen.
De nieuwbouw vormt een hefboom voor prijsregulering die de huidige crisis blijvend verzwakt. Lokale overheden, die afhankelijk zijn van bouwvergunningen om hun productie-doelstellingen te behalen, ondervinden ook moeilijkheden.
Transactievolume en hypotheekleningen: de signalen van eind 2024
Het volume van transacties van bestaande woningen is het hele jaar door blijven dalen. Volgens de notarissen heeft de cumulatie over twaalf maanden een niveau bereikt dat we sinds eind 2015 niet meer hebben gezien. De jaarlijkse daling is gestabiliseerd rond -22 % gedurende meerdere opeenvolgende maanden.
Wat betreft de kredietverlening heeft de Europese Centrale Bank in juni 2024 een verlaging van haar basisrentes ingezet na negen maanden van status quo. Dit signaal heeft begonnen de druk op de rentetarieven voor particulieren te verlichten. De eerste merkbare dalingen van de rente op hypotheken hebben de huishoudens iets meer ruimte gegeven.
Moet men dit zien als het begin van een herstel? Voorzichtigheid is geboden. De terugkeer in september 2024 werd door notarissen gekarakteriseerd als “sleutel”, omdat de vraag fragiel blijft. Een duurzame terugkeer van het vertrouwen vereist meerdere kwartalen van renteverlagingen, gecombineerd met een stabilisatie van de prijzen die het voor kopers mogelijk maakt om zich te projecteren.
- De starters blijven het meest benadeeld door de verstrenging van de toekenningsvoorwaarden die sinds 2022 van kracht zijn.
- De kustmarkt heeft begonnen met het registreren van de eerste prijsdalingen, wat toegang biedt tot gebieden die voorheen ontoegankelijk waren.
- De oude copropriété met renovatiewerkzaamheden concentreert de meest actieve onderhandelingen.
De vastgoedmarkt van 2024 is niet slechts een eenvoudige cyclus van dalingen. Het combineert een prijscorrectie, een regelgevend schok op de energieprestaties en een crisis van het nieuwe aanbod die gevolgen zal hebben die veel verder reiken dan dit jaar. Kopers die deze drie dimensies in hun projectanalyse integreren, beschikken over een betrouwbaarder kader dan degenen die wachten op een enkel signaal van herstel.
