Der französische Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 eine Korrekturphase durchlaufen, die seit einem Jahrzehnt selten zu beobachten war. Zwischen Rückgang der Transaktionen, Verschärfung der energetischen Vorschriften und Umstrukturierung des Neubauangebots haben sich die gewohnten Anhaltspunkte für Käufer und Eigentümer verändert. Diese Trends zu verstehen, ermöglicht es, besser abgestimmte Entscheidungen zu treffen, egal ob man kaufen, verkaufen oder renovieren möchte.
DPE und Vermietungsverbot: der wahre Motor der Umverteilung des Immobilienmarktes
Haben Sie bemerkt, dass einige Verkaufsanzeigen jetzt die Energieklasse in großen Buchstaben erwähnen? Das ist kein Modetrend. Seit dem schrittweisen Inkrafttreten des Zeitplans aus dem Gesetz über Klima und Resilienz ist der DPE zu einem Liquiditätskriterium für eine Immobilie geworden, nicht nur ein Verwaltungsdokument.
Konkret sind die Wohnungen der Klasse G die ersten, die vom Vermietungsverbot betroffen sind. Diese Einschränkung verändert die Entscheidungen der Vermieter: das Eigentum behalten und eine umfassende Renovierung durchführen oder verkaufen, bevor der Wertverlust sich verstärkt. Vor Ort äußert sich dies in einem Zustrom von energieintensiven Immobilien auf den Wiederverkaufsmarkt, die oft mit einer größeren Verhandlungsspielraum angeboten werden.
Für einen Käufer ist das eine Chance, vorausgesetzt, man kalkuliert die Renovierungskosten gut. Für einen Verkäufer bedeutet das Hinauszögern der Arbeiten, eine schrittweise Wertminderung zu akzeptieren. Der DPE klassifiziert nicht mehr nur die thermische Leistung: er hierarchisiert den Wert des Eigentums der Wohnungen.
Dieses Thema gehört zu den Entwicklungen, die regelmäßig in allen Neuigkeiten von Mon Habitat Web zu finden sind, wo die regulatorischen Änderungen genau verfolgt werden.
MaPrimeRénov’ neu ausgerichtet auf umfassende Renovierungen: was das für ein Wohnprojekt ändert
Bis vor kurzem genügte es, einen Heizkessel zu ersetzen oder eine Wand zu isolieren, um eine Förderung zu erhalten. Im Jahr 2024 hat die Nationale Agentur für Wohnraum (Anah) MaPrimeRénov’ auf umfassende Renovierungen umgestellt. Begleitete Programme und Arbeitspakete werden bevorzugt, während die Hilfen für Einzelmaßnahmen mehrfach eingeschränkt wurden.
Warum dieser Kurswechsel? Ein alleiniger Fensteraustausch verbessert die DPE-Klasse einer Wohnung nur wenig. Eine umfassende Renovierung (Wand- und Dachisolierung, Belüftung, Austausch des Heizsystems) kann gleich zwei Klassen auf einmal verbessern. Der Staat drängt die Eigentümer also zu ambitionierteren Projekten.
Praktische Konsequenzen für die Eigentümer
- Die Eigenbeteiligung steigt, da gebündelte Arbeiten teurer sind, selbst mit einer erhöhten Förderung. Ein solider Finanzierungsplan ist zur Voraussetzung geworden.
- Die Begleitung durch einen zugelassenen Betreiber (Mon Accompagnateur Rénov’) ist erforderlich, um Zugang zu den höchsten Förderungen zu erhalten. Dies verlängert den Zeitrahmen des Projekts um mehrere Wochen.
- Die qualifizierten RGE-Handwerker sind stark gefragt, was in einigen Regionen, insbesondere in Île-de-France und rund um Toulouse, zu Wartezeiten führt.
Diese Reform verwandelt die energetische Renovierung in ein echtes Bau- und Sanierungsprojekt. Eigentümer, die diese Logik antizipieren, sind sowohl für die Wertsteigerung ihres Hauses als auch für die Mietkonformität besser positioniert.
Krise der Immobilienentwicklung und Mangel an neuen Wohnungen
Der Sektor des Neubaus hat im Jahr 2024 einen deutlichen Rückgang erlebt. Die Krise beschränkt sich nicht auf einen Rückgang der Verkäufe: sie betrifft direkt den Start neuer Programme. Mehrere Entwickler haben Projekte aufgrund unzureichender Vermarktung im Vorfeld eingefroren.
Der Mechanismus ist recht einfach zu verstehen. Wenn die Kreditkosten steigen, verlieren die Käufer an Kreditfähigkeit. Die Reservierungen in VEFA (Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand) sinken. Ohne eine ausreichende Vorvermarktungsquote finanzieren die Banken das Bauvorhaben nicht. Das Programm wird verschoben oder abgesagt.
Ein sich anhäufendes Defizit an Wohnungen
Jedes Quartal ohne Baubeginn vertieft das Angebotsdefizit. In angespannten Metropolen wie Paris oder Toulouse hält dieses Ungleichgewicht die Preise für bestehende Wohnungen trotz der allgemeinen Korrektur auf hohem Niveau. Fachleute im Immobiliensektor warnen vor einem Risiko einer strukturellen Knappheit auf mittlere Sicht, insbesondere bei bezahlbaren Familienwohnungen.
Der Neubau stellt einen Hebel zur Regulierung der Preise dar, den die aktuelle Krise nachhaltig schwächt. Die Kommunen, die auf Baugenehmigungen angewiesen sind, um ihre Produktionsziele zu erreichen, befinden sich ebenfalls in Schwierigkeiten.
Transaktionsvolumen und Immobilienkredite: die Signale zum Ende von 2024
Das Transaktionsvolumen von Bestandswohnungen hat im Laufe des Jahres weiter abgenommen. Laut Notaren hat die kumulierte Zahl über einen Zeitraum von zwölf Monaten ein Niveau erreicht, das seit Ende 2015 nicht mehr gesehen wurde. Der jährliche Rückgang hat sich über mehrere aufeinanderfolgende Monate stabilisiert und liegt bei etwa -22 %.
Auf der Kreditseite hat die Europäische Zentralbank im Juni 2024 nach neun Monaten des Stillstands mit der Senkung ihrer Leitzinsen begonnen. Dieses Signal hat begonnen, den Druck auf die angebotenen Kreditkonditionen für Privatpersonen zu lockern. Die ersten spürbaren Rückgänge der Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen haben den Haushalten etwas mehr Spielraum gegeben.
Kann man darin den Beginn einer Erholung sehen? Vorsicht ist geboten. Der September 2024 wurde von den Notaren als “Wendepunkt” bezeichnet, da die Nachfrage weiterhin fragil bleibt. Eine nachhaltige Rückkehr des Vertrauens setzt mehrere Quartale mit sinkenden Zinsen voraus, kombiniert mit einer Stabilisierung der Preise, die es den Käufern ermöglicht, sich zu orientieren.
- Die Ersterwerber sind nach wie vor am stärksten von der Verschärfung der Kreditvergabebedingungen betroffen, die seit 2022 gilt.
- Der Küstenmarkt hat begonnen, erste Preisrückgänge zu verzeichnen, was Einstiegsmöglichkeiten in zuvor unzugängliche Gebiete bietet.
- Die alte Eigentumswohnung mit geplanten Renovierungsarbeiten konzentriert die aktivsten Verhandlungen.
Der Immobilienmarkt von 2024 lässt sich nicht auf einen einfachen Rückgangszyklus reduzieren. Er kombiniert eine Preiskorrektur, einen regulatorischen Schock in Bezug auf die energetische Leistung und eine Krise des Neubauangebots, die weit über dieses Jahr hinaus Auswirkungen haben wird. Käufer, die diese drei Dimensionen in ihre Projektanalyse einbeziehen, verfügen über eine verlässlichere Lesart als diejenigen, die auf ein einzelnes Signal der Erholung warten.
