Der Vergleich neuer Immobilienprojekte auf dem Markt setzt voraus, dass man weiß, was man messen muss. Bruttomietrendite, Preis pro Quadratmeter, anwendbares Steuermodell, Mietdruck in der Region: Diese Variablen bestimmen die Relevanz eines Projekts für einen Investor. Der Kontext von 2026, geprägt durch den Ersatz des Pinel-Systems durch das Jeanbrun-Modell und die Ausweitung des PTZ auf das gesamte Gebiet, verändert die Karten zwischen Metropolen und Mittelstädten.
Jeanbrun-Modell und erweiterter PTZ: Was sich ändert, um ein neues Programm auszuwählen
Das Jeanbrun-Steuermodell, das am 21. Februar 2026 in Kraft trat, funktioniert durch einen Abschreibungsmechanismus ohne Zonierung. Konkret kann ein neues Projekt in einer Mittelstadt nun einen steuerlichen Vorteil bieten, der dem einer als angespannt eingestuften Metropole vergleichbar ist.
Die ersten Zahlen bestätigen die Wirkung dieser Änderung. Altarea verzeichnete +54 % Verkäufe an private Investoren im ersten Quartal 2026, nach einem Rückgang von über 50 % im Vorjahr. Nexity und Kaufman & Broad berichten von einem ähnlichen Trend.
Der PTZ ist seit April 2025 wieder überall in Frankreich für Neubauten zugänglich, einschließlich für Einfamilienhäuser. In Zone A kann er bis zu 50 % des Projektpreises für einkommensschwache Haushalte finanzieren. Dieser Hebel verändert die Finanzierungsbedingungen für Projekte, die zuvor aufgrund unzureichender Bonität der Käufer keine Abnehmer fanden.
Um die Programme zu identifizieren, die von diesen beiden Modellen gleichzeitig profitieren, bleiben spezialisierte Aggregatoren der direkteste Kanal. Die Ergebnisse auf der Website Immobilier Neuf : 1 Clic, 1 Toit ! mit den Angeboten der Entwickler zu vergleichen, ermöglicht es, förderfähige Projekte ohne restriktive Zonierung zu erkennen.
Mietrendite eines neuen Immobilienprojekts: Unterschiede je nach Region
Die Abschaffung der steuerlichen Zonierung durch das Jeanbrun-Modell bedeutet nicht, dass alle Gebiete gleichwertig sind. Die Bruttomietrendite hängt vom Verhältnis zwischen der Jahresmiete und dem Kaufpreis ab, zwei Variablen, die sich je nach Größe der Agglomeration in entgegengesetzte Richtungen entwickeln.
| Art der Zone | Preis pro m² (Trend) | Mieten (Trend) | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Metropole (Zone A/A bis) | Hoch | Hoch, aber gedeckelt | Niedriger |
| Mittelstadt (ehemalige Zone B2/C) | Moderat | Moderat, aber frei | Höher |
| Dynamischer Stadtrand | Niedrig | Variabel je nach Nachfrage | Variabel, Risiko von Leerständen |
In der Metropole drückt der hohe Einstiegspreis mechanisch die Bruttorendite. In der Mittelstadt kann der zugängliche Quadratmeterpreis, kombiniert mit dem Fehlen einer Mietobergrenze durch Jeanbrun, eine signifikante Renditeabweichung erzeugen.
Eine häufige Falle besteht darin, nur die Bruttorenditen zu vergleichen, ohne das Risiko von Leerständen zu berücksichtigen. Ein neues Projekt in einer Stadt mit geringer Mietnachfrage wird eine theoretisch attraktive Rendite aufweisen, aber eine hohe Leerstandsquote hebt jeden Renditevorteil auf.
Konkrete Indikatoren, die vor der Unterzeichnung überprüft werden sollten
- Die Mietspannung der Gemeinde, einsehbar über die Daten der lokalen Mietobservatorien, zeigt an, ob die Nachfrage das verfügbare Angebot übersteigt
- Die Anzahl der bereits im selben Sektor vermarkteten neuen Projekte ermöglicht die Bewertung der direkten Konkurrenz auf dem lokalen Mietmarkt
- Der Zeitplan für die Lieferung des Projekts bestimmt den Beginn der Mietzahlungen und den Abstand zu den ersten Rückzahlungsfristen
Zuverlässigkeit des Entwicklers und VEFA-Garantien: Kriterien, die die Vergleichsportale nicht zeigen
Die Plattformen zur Suche nach neuen Projekten zeigen Preise, Flächen, Pläne und manchmal Rentabilitätsschätzungen an. Sie zeigen jedoch nicht die finanzielle Gesundheit des Entwicklers oder dessen Lieferhistorie.
Der Markt für Neubauten bleibt jedoch stark angespannt. Die Verkäufe neuer Wohnungen sind 2026 weiter gesunken, und mehrere Entwickler sehen sich aufgrund der Schwierigkeiten im Sektor mit Lieferverzögerungen konfrontiert. Ein Projekt, das von einem fragilen Entwickler zu einem attraktiven Preis angeboten wird, kann sich in eine eingefrorene Baustelle verwandeln.
Drei Überprüfungen reduzieren dieses Risiko:
- Die externe Fertigstellungsbürgschaft (GFA), die von einer Bank oder einem Drittversicherer bereitgestellt wird, schützt den Käufer im Falle einer Insolvenz des Entwicklers. Sie ist bei VEFA obligatorisch, ihre Qualität variiert jedoch je nach garantierendem Institut
- Die Anzahl der bereits in derselben Agglomeration gelieferten Projekte des Entwicklers gibt einen Hinweis auf dessen lokale operative Fähigkeit
- Die Vorverkaufsquote des Projekts zum Zeitpunkt der Reservierung spiegelt das Vertrauen des Marktes wider. Ein Projekt, bei dem weniger als ein Drittel der Einheiten mehrere Monate nach dem Start reserviert sind, verdient eine eingehende Analyse
Neues Immobilienprojekt zur Investition: Abwägen zwischen Steuern und Mietgrundlagen
Das Jeanbrun-Modell macht theoretisch Projekte in Regionen attraktiv, die Investoren unter dem Pinel-Regime nicht interessierten. Diese geografische Öffnung ist ein Hebel, keine Garantie.
Der steuerliche Vorteil kompensiert niemals einen schlechten Mietstandort. Eine steuerliche Abschreibung senkt die Einkommensteuer, aber sie füllt keine leerstehende Wohnung. Der richtige Reflex besteht darin, zuerst die Solidität der Mietnachfrage zu überprüfen und erst dann den steuerlichen Vorteil in die Berechnung der Nettorendite einzubeziehen.
Der PTZ, der auf das gesamte Gebiet ausgeweitet wurde, verändert auch die Marktanalyse. Neue Projekte in entspannten Zonen, die nun über den PTZ für Erstkäufer zugänglich sind, können ihre Wohnattraktivität erhöhen, was indirekt die zukünftige Wiederverkäuflichkeit für den Investor absichert.
Die entscheidendste Kennzahl zur Auswahl eines Projekts bleibt das Verhältnis zwischen dem tatsächlichen Kaufpreis und der festgestellten Marktmiete, korrigiert um die lokale Leerstandsquote. Entwickler, die Rentabilitätssimulationen präsentieren, verwenden oft theoretische Mieten und eine Leerstandsquote von null. Eine Neuberechnung mit den Daten des lokalen Mietobservatoriums gibt ein zuverlässigeres Bild davon, was das Projekt tatsächlich einbringen wird.
