Het vergelijken van beschikbare nieuwe vastgoedprojecten op de markt vereist dat je weet wat je moet meten. Bruto huur rendement, prijs per vierkante meter, toepasselijke fiscale regeling, huurdruk in het gebied: deze variabelen bepalen de relevantie van een project voor een investeerder. De context van 2026, gekenmerkt door de vervanging van de Pinel-regeling door het Jeanbrun-systeem en de uitbreiding van de PTZ naar het hele grondgebied, herverdeelt de kaarten tussen metropolen en middelgrote steden.
Jeanbrun-regeling en uitgebreide PTZ: wat verandert bij het selecteren van een nieuw project
De fiscale regeling Jeanbrun, die op 21 februari 2026 in werking trad, werkt met een afschrijvingsmechanisme zonder zonering. Concreet kan een nieuw project in een middelgrote stad nu een fiscaal voordeel bieden dat vergelijkbaar is met dat van een metropool die in een gespannen zone ligt.
De eerste cijfers bevestigen het effect van deze verandering. Altarea heeft +54 % meer verkopen aan particuliere investeerders geregistreerd in het eerste kwartaal van 2026, na een ineenstorting van meer dan 50 % het jaar daarvoor. Nexity en Kaufman & Broad melden een vergelijkbare trend.
De PTZ is sinds april 2025 weer overal in Frankrijk toegankelijk voor nieuwbouw, inclusief voor eengezinswoningen. In zone A kan het tot 50 % van de projectprijs financieren voor bescheiden huishoudens. Dit hefboom verandert de financieringsvergelijking van projecten die voorheen geen kopers konden vinden vanwege onvoldoende solvabiliteit van de kopers.
Om de projecten te identificeren die van beide regelingen tegelijkertijd profiteren, blijven gespecialiseerde aggregators het meest directe kanaal. Het combineren van de beschikbare resultaten op de site Immobilier Neuf: 1 Clic, 1 Toit! met de advertenties van ontwikkelaars maakt het mogelijk om de projecten zonder beperkende zonering te identificeren.
Huur rendement van een nieuw vastgoedproject: de verschillen per zone
De afschaffing van de fiscale zonering door de Jeanbrun-regeling betekent niet dat alle gebieden gelijk zijn. Het bruto huur rendement hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de aankoopprijs, twee variabelen die in tegengestelde richting evolueren afhankelijk van de grootte van de agglomeratie.
| Type zone | Prijs per m² (tendens) | Huurprijzen (tendens) | Bruto rendement |
|---|---|---|---|
| Metropool (zone A/A bis) | Hoog | Hoog maar plafon | Lager |
| Middelgrote stad (ex-zone B2/C) | Gemiddeld | Gemiddeld maar vrij | Hoger |
| Dynamisch voorstedelijk gebied | Laag | Variabel afhankelijk van de vraag | Variabel, risico op leegstand |
In de metropool drukt de hoge instapprijs mechanisch het bruto rendement. In een middelgrote stad kan de meer toegankelijke prijs per vierkante meter, gecombineerd met het ontbreken van een huurplafond opgelegd door Jeanbrun, een significante rendementverschil genereren.
De veelvoorkomende valkuil is om alleen de bruto rendementen te vergelijken zonder het risico van huur leegstand mee te nemen. Een nieuw project in een stad waar de huur vraag laag is, zal een aantrekkelijk theoretisch rendement tonen, maar een hoge leegstandsgraad annuleert elk rendement voordeel.
Concreet te controleren indicatoren voordat je tekent
- De huurdruk van de gemeente, te raadplegen via de gegevens van de lokale huurobservatoria, geeft aan of de vraag het beschikbare aanbod overstijgt
- Het aantal nieuwe projecten dat al in de verkoop is in dezelfde sector maakt het mogelijk om de directe concurrentie op de lokale huurmarkt te evalueren
- De leveringsdatum van het project bepaalt de startdatum voor het innen van huur en de vertraging ten opzichte van de eerste terugbetalingsdata
Betrouwbaarheid van de ontwikkelaar en garanties VEFA: de criteria die de vergelijkers niet tonen
De platforms voor het zoeken naar nieuwe projecten tonen prijzen, oppervlakten, plannen en soms rendement schattingen. Ze tonen echter niet de financiële gezondheid van de ontwikkelaar of zijn leveringshistorie.
De markt voor nieuwbouw blijft onder hoge druk. De verkopen van nieuwe woningen zijn in 2026 blijven dalen, en verschillende ontwikkelaars hebben te maken met leveringsvertragingen als gevolg van de moeilijkheden in de sector. Een project dat tegen een aantrekkelijke prijs door een kwetsbare ontwikkelaar wordt aangeboden, kan veranderen in een stilgelegd bouwproject.
Driemaal controleren vermindert dit risico:
- De externe financiële garantie voor voltooiing (GFA), verstrekt door een bank of een derde verzekeraar, beschermt de koper in geval van faillissement van de ontwikkelaar. Deze is verplicht in VEFA, maar de kwaliteit varieert afhankelijk van de garantorganisatie
- Het aantal projecten dat al door de ontwikkelaar in dezelfde agglomeratie is geleverd, geeft een indicatie van zijn operationele capaciteit ter plaatse
- Het pre-commerciële percentage van het project op het moment van reservering weerspiegelt het vertrouwen van de markt. Een project waarvan minder dan een derde van de eenheden enkele maanden na de lancering is gereserveerd, verdient een grondige analyse
Nieuw vastgoedproject om in te investeren: afwegen tussen fiscaliteit en huur fundamentals
De Jeanbrun-regeling maakt theoretisch aantrekkelijke projecten mogelijk in gebieden die voorheen niet interessant waren voor investeerders onder het Pinel-regime. Deze geografische opening is een hefboom, geen garantie.
Het fiscale voordeel compenseert nooit een slechte huur locatie. Een fiscale afschrijving verlaagt de inkomstenbelasting, maar het vult geen leegstaand huis. De juiste reflex is om eerst de soliditeit van de huur vraag te controleren, en pas daarna het fiscale voordeel in de berekening van het netto rendement op te nemen.
De PTZ die is uitgebreid naar het hele grondgebied verandert ook de marktanalyse. Nieuwe projecten in ontspannen zones, nu toegankelijk voor eerste kopers via de PTZ, kunnen hun woon aantrekkelijkheid zien toenemen, wat de toekomstige doorverkoop voor de investeerder indirect veiligstelt.
De meest onderscheidende gegevens om een project te kiezen blijft de verhouding tussen de werkelijke aankoopprijs en de vastgestelde huurprijs, gecorrigeerd voor de lokale leegstandsgraad. Ontwikkelaars die rendement simulaties tonen, gebruiken vaak theoretische huurprijzen en een leegstand van nul. Herberekenen met de gegevens van het lokale huurobservatorium geeft een betrouwbaarder beeld van wat het project daadwerkelijk zal opleveren.
