Eine gut gelegene Altbauwohnung, aber mit einer DPE-Bewertung von F, ein Kredit mit einem durchschnittlichen Zinssatz von über 3,5 % unterzeichnet, eine sich im Wandel befindliche LMNP-Besteuerung: das ist das reale Terrain, auf dem 2024 eine Immobilieninvestition basiert. Die Finanzierungsbedingungen haben sich verschärft, die Energiegesetzgebung schließt bereits bestimmte Wohnungen vom Mietmarkt aus, und die steuerlichen Regelungen ändern sich schnell.
Diese konkreten Einschränkungen zu verstehen, bevor man unterschreibt, ist das, was ein rentables Projekt von einem finanziellen Desaster trennt.
Immobilienkredit 2024: Verhandeln in einem Umfeld hoher Zinsen
Der französische Bankenverband hat einen Höchststand des durchschnittlichen Zinssatzes für neue Wohnkredite von 3,59 % im Januar 2024 festgestellt. Dieses Niveau, das deutlich über den Bedingungen von 2021-2022 liegt, verändert die Rentabilitätsberechnung eines Mietprojekts radikal. Bei einem Darlehen über zwanzig Jahre absorbiert der Unterschied in der Monatsrate zwischen 1,5 % und 3,5 % einen erheblichen Teil der Nettomiete.
Die durchschnittliche Produktion von Wohnkrediten ist 2023 von 12,8 Milliarden Euro auf 11,1 Milliarden Euro im Jahr 2024 gesunken, laut den von Eco3min veröffentlichten Daten der Banque de France. Weniger ausgegebene Kredite bedeuten auch weniger Käufer im Wettbewerb um renditestarke Immobilien. Für diejenigen, die über ein solides Eigenkapital verfügen, eröffnet diese Marktkontraktion ein Verhandlungsspielraum bei den Kaufpreisen.
Es gibt konkrete Spielräume auf mehreren Hebeln: das Eigenkapital erhöhen, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten, die Angebote von Maklern vergleichen, anstatt sich auf die eigene Hauptbank zu beschränken, und Immobilien anvisieren, deren Preis bereits nach unten korrigiert wurde. Die auf der Website Lc Immo gelisteten Anzeigen ermöglichen es, Mietmöglichkeiten mit aktualisierten Renditeprognosen zu erkennen.
Thermische Durchlässe und DPE: die Einschränkung, die die Gelegenheit schafft
Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen mit der DPE-Bewertung G keinen neuen Mietvertrag mehr abschließen oder verlängern. Wohnungen mit der Bewertung F sind ab 2028 betroffen, gefolgt von denen mit der Bewertung E ab 2034. Dieses schrittweise Verbot zieht Tausende von Immobilien vom Mietmarkt zurück.
Eine thermische Durchlasswohnung zu einem reduzierten Preis zu kaufen und dann zu renovieren, bleibt eine der direktesten Strategien, um Rentabilität zu erzielen. Der Kaufpreis sinkt mechanisch, wenn die DPE-Bewertung schlecht ist, da der Verkäufer weiß, dass die Immobilie in ihrem Zustand nicht vermietbar ist. Man kauft also unter dem Marktpreis, führt energetische Renovierungsarbeiten durch und vermietet die Wohnung mit einer konformen Energieklasse wieder.
Die zu priorisierenden Arbeitsbereiche
Nicht alle Arbeiten sind hinsichtlich des DPE-Klassengewinns gleichwertig. Hier sind die Maßnahmen, die eine Wohnung von einer Klasse zur anderen bringen:
- Dämmung des Dachbodens und der Wände von außen, was die effektivste Maßnahme zur Reduzierung der Wärmeverluste eines alten Gebäudes darstellt.
- Der Austausch des Heizsystems (von einer alten Öl- oder Gasheizung zu einer Wärmepumpe oder einem leistungsstarken System), oft entscheidend für den Wechsel zu einer besseren DPE-Klasse.
- Der Austausch der Fenster (Doppel- oder Dreifachverglasung), der die Dämmung ergänzt und den akustischen Komfort verbessert, ein zusätzliches Argument für die Vermietung.
Die Kosten für diese Arbeiten variieren stark je nach Fläche und Zustand des Gebäudes. Die Rückmeldungen zu den verfügbaren Förderungen variieren ebenfalls, abhängig vom steuerlichen Einkommen und der Lage. Bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben, lassen Sie die Arbeiten von zwei RGE-Handwerkern schätzen und überprüfen Sie die Förderungen, auf die die Immobilie Anspruch hat.
Nettomietrendite: die Berechnungen, die die Simulatoren nicht durchführen
Die meisten Online-Simulatoren zeigen eine Bruttorendite an: jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis. Diese Zahl sagt fast nichts über die Realität Ihrer Investition aus. Die Nettorendite, die zählt, berücksichtigt die Eigentumsnebenkosten, die Grundsteuer, die Versicherung für nicht vermietete Eigentümer, die Verwaltungskosten und die Leerstandszeiten.
Eine Immobilie, die mit 7 % brutto ausgewiesen ist, kann unter 3 % netto fallen, sobald diese Posten berücksichtigt werden. Diese Diskrepanz ist häufig bei kleinen Flächen in der Innenstadt zu beobachten, wo die Grundsteuer und die Eigentumsnebenkosten verhältnismäßig schwerer wiegen.
LMNP-Besteuerung und reales Regime
Der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters im realen Regime ermöglicht es, die Immobilie und das Mobiliar abzuschreiben, was das zu versteuernde Einkommen senkt. Bei einer möblierten Wohnung kann diese buchhalterische Abschreibung die Besteuerung der Mieten über mehrere Jahre hinweg auslöschen. Es ist ein mächtiger Hebel, erfordert jedoch eine strenge Buchhaltung und einen spezialisierten Steuerberater.
Der steuerliche Rahmen des LMNP wird regelmäßig auf legislativer Ebene diskutiert. Investoren, die sich für diesen Status entscheiden, müssen mögliche Entwicklungen, insbesondere hinsichtlich der Behandlung von Abschreibungen im Falle eines Verkaufs, antizipieren. Bewahren Sie alle Nachweise für Arbeiten und Kosten auf, da sie die Grundlage Ihrer langfristigen Steuerstrategie bilden.
Vermietungsmanagement: delegieren oder selbst verwalten
Die Delegation des Managements an eine Agentur kostet zwischen einigen Prozent der Miete und einem höheren Anteil, je nach den angebotenen Dienstleistungen. Diese Kosten senken die Nettorendite, sichern jedoch den Eingang der Mieten, das Management von Mietausfällen und die gesetzliche Konformität der Mietverträge.
Selbst zu verwalten bedeutet, die Kontrolle über die Auswahl der Mieter, die Besichtigungen und die Übergabeprotokolle zu behalten. Bei ein oder zwei Immobilien in der Nähe ist das machbar. Bei mehr als drei Einheiten oder bei geografisch weit entfernten Immobilien wird die administrative Belastung jedoch zu einem echten Zeitfaktor.
- Eine einzige Immobilie in der Nähe Ihres Wohnorts: die direkte Verwaltung bleibt sinnvoll, vorausgesetzt, Sie beherrschen die gesetzlichen Verpflichtungen (Diagnosen, Mietpreiskontrolle, Kündigungsfristen).
- Mehrere Immobilien oder Investitionen aus der Ferne: die Delegation an einen professionellen Verwalter schützt vor Verfahrensfehlern und längeren Leerstandszeiten.
- Eine möblierte Kurzzeitvermietung: das Management umfasst die Reinigung, Check-ins und tägliche Reaktionsfähigkeit. Ohne lokalen Dienstleister schwindet die theoretische Rendite schnell.
Die Wahl zwischen direkter und delegierter Verwaltung hängt weniger von der Bruttorendite ab als von Ihrer tatsächlichen Verfügbarkeit. Eine schlecht verwaltete Immobilie kostet mehr als ein Verwaltungsmandat.
Investieren in Immobilien im Jahr 2024 erfordert, mit weiterhin hohen Kreditraten, einer sich beschleunigenden DPE-Regelung und einer unter Beobachtung stehenden Mietbesteuerung umzugehen. Die besten Geschäfte basieren auf Nettoberechnungen, nicht auf Bruttoberechnungen, und auf einer Antizipation der regulatorischen Anforderungen anstatt auf einer verspäteten Reaktion. Der Markt belohnt diejenigen, die mit einer soliden Akte kaufen, nicht diejenigen, die auf ideale Bedingungen warten.
