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Le nouveau régime des plus values immobilière des particuliers
Depuis le 1er janvier 2004, le régime des plus-values réalisées par les particuliers au moment de la vente d’un logement a été très sensiblement modifié.

Les biens exonérés
L’exonération d’impôts sur les plus-values réalisées lors de la vente d’une résidence principale est maintenue, à condition que le bien constitue la résidence principale du cédant au moment de la vente. Désormais, la condition de durée d'occupation minimale de 5 ans au moment de la vente n'est plus exigée lorsque l'occupation du bien par le contribuable n'a pas été continue depuis l'acquisition du bien. Par ailleurs, la plus-value est exonérée lorsque le contribuable détient le bien dans son patrimoine depuis 15 ans au lieu de 22 ans auparavant. Les ventes dont le montant est inférieur à 15 000 € sont exonérées d'impôt. L'exonération s'applique séparément à chaque vente réalisée au cours de l'année et remplace le montant annuel global de cessions exonérées qui était antérieurement fixé à 4 600€.

L'exonération des ventes liées aux expropriations est maintenue. Dans un délai porté à 12 mois au lieu de 6, l'indemnité peut être utilisée pour l’achat, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'immeubles, sans tenir compte de leur destination. En revanche sont supprimées les exonérations concernant la première cession d'un logement autre que la résidence principale, celles qui bénéficiaient au vendeur dont le patrimoine immobilier était inférieur à 61 000 € et celles concernant les ventes de terrain agricole ou forestier.

Le calcul de la plus-value
La plus-value, c’est la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien. Le prix de vente étant le prix stipulé dans l'acte de cession, éventuellement majoré des charges et indemnités qui incombent au vendeur et qui ont été mises contractuellement à la charge de l'acquéreur, duquel on retranche les frais de cession (TVA éventuellement, commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée d'hypothèque).
Le prix de cession est majoré de toutes les charges en capital ainsi que des indemnités versées au cédant à quelque titre que ce soit (sauf indemnités d'assurances reçues en cas de sinistre). D’autre part, des frais limitativement énumérés viennent en déduction du prix de cession sur présentation de justificatifs : il en est ainsi du montant de la TVA éventuellement acquittée, des frais versés à un intermédiaire ou un mandataire, des frais liés aux certificats et diagnostics obligatoires (termites, amiante, plomb...), des indemnités d'éviction versées au locataire, des honoraires éventuellement versés à un architecte pour une étude préalable à une demande de permis de construire ainsi que des frais de mainlevée d'hypothèque sur le bien.
Le prix d'acquisition
Pour les acquisitions à titre gratuit, il peut être majoré des frais d'acquisition et des droits de succession ou de donation pour leur montant réel. Pour les acquisitions à titre onéreux, le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition pour leur montant réel ou pour un montant forfaitaire fixé à 7,5% au lieu de 10% auparavant. Quant aux travaux, ils doivent exclusivement avoir été réalisés par une entreprise pour être pris en compte, ce qui exclu ceux réalisés par le cédant lui-même.

Bon à savoir : à défaut de justification du coût réel des travaux, ceux-ci peuvent être évalués forfaitairement à 15% du prix d'acquisition du bien lorsque la vente intervient 5 ans après l'acquisition.

Pour les terrains à bâtir, le prix d'acquisition est majoré des frais de voirie, réseaux et distribution, imposés par les collectivités territoriales. Viennent également majorer le prix d'acquisition les charges en capital ainsi que des indemnités versées au cédant à quelque titre que ce soit.
Résidence secondaire : En cas de vente d’une résidence secondaire, le prix d'acquisition ne peut plus être majoré des intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition ou la réparation d'une résidence secondaire.

La disparition du coefficient d'érosion monétaire
Autre innovation, l'application du coefficient d'érosion monétaire aux prix et frais d'acquisition, ainsi qu'au montant des travaux, est supprimée. Ce coefficient qui figure dans les pages chiffres et indices de ce magazine était destiné à rétablir la valeur du bien acheté en francs constants et s’appliquait en cas de plus- values à long terme (délai de détention du bien supérieur à 2 ans).

Les abattements sur la plus-value
L'abattement pour durée de détention est désormais fixé à 10% par année de détention, décompté à partir de 5 ans de détention du bien. L'exonération est donc acquise au bout de 15 ans de détention contre 22 ans avant le 1er janvier 2004. L'abattement général annuel de 915 € est remplacé par un abattement de 1 000 € applicable à chaque cession réalisée au cours de l'année. Quant à l'abattement de 6 100 € qui était applicable en cas de vente d'une première résidence secondaire, il est supprimé.

La déclaration et le paiement de la plus-value
Les plus-values immobilières sont globalement imposées au taux de 26 % (16% à titre forfaitaire auxquels s’ajoutent 10% de prélèvements sociaux). De fait, la plus-value imposable n'est plus ajoutée au revenu global du contribuable, lequel n’a aucune déclaration à effectuer lorsque la plus-value est exonérée ou lorsque la vente ne donne pas lieu à une imposition. En cas de besoin, la déclaration de la plus-value est établie avec le notaire au moment de la vente, le paiement de l'impôt au trésor étant effectué directement par le notaire par prélèvement sur le prix de vente.

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