Réglementation immobilière

DIAGNOSTIC TECHNIQUE

LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE Tous les diagnostics obligatoires Contenu, obligations, sanctions. MISE A JOUR JANVIER 2011 1 SOMMAIRE Introduction Depuis le 1er novembre 2007, l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation (doc 2) oblige le vendeur à fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT) en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti. Ce dossier est annexé à la promesse de vente ou compromis. Ce DDT se compose de 8 diagnostics. I Les diagnostics « historiques », d’avant juin 2006 A L’amiante 1° Origine de l’obligation - Art. L.1334-13 du Code de la santé publique (doc 3) 2° Contenu de l’obligation
Diagnostic « vente » - Champ d’application : tous les immeubles bâtis quelle sue soit leur affectation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. - Contenu du constat : pour un lot de copropriété, le constat porte sur les parties privatives et parties communes (fiche récapitulative du dossier technique de l’immeuble). - Auteur du constat : depuis le 1er novembre 2007, le diagnostiqueur doit être indépendant au sens de l’article L.271-6 du Code de la construction et de l’habitation (doc 2). - Date d’établissement et durée de validité : obligation d’annexer le diagnostic à l’avant-contrat. Validité : illimitée si diagnostic négatif.
Le dossier technique amiante (parties communes)
Amiante et location : le dossier amiante parties privatives 3° Rôle du préfet en cas d’urgence 4° Sanctions et conséquences de l’obligation - Amendes pénales - Conséquences pour le diagnostic amiante « vente » : - Absence de constat : le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. - Autres cas : constat tardif, erroné, positif et conséquences. B Le saturnisme (CREP) 1° Origine de l’obligation - Articles L.1334-5 et L.1334-6 du Code de la santé publique (doc 4) 2° Contenu de l’obligation - Champ d’application : tout immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.Concerne la vente et location. - Contenu du constat : pour les immeubles en copropriété le constat porte uniquement sur les parties privatives. - Auteur du constat : depuis le 1er novembre 2007, le diagnostiqueur doit être indépendant au sens de l’article L.271-6 du CCH. - Date d’établissement et durée de validité : obligation d’annexer le diagnostic à l’avant-contrat. Validité est de un an si présence de plomb sinon validité permanente. - Remarque : depuis le 12 août 2008, le CREP doit être annexé à tout contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation (doc.4). 3° Information des tiers 4° Sanctions et conséquences de l’obligation - Absence de constat : le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. - Autres cas : constat tardif, positif et conséquences. 2 C Les termites 1° Origine de l’obligation Articles L.133-6 et R.133-1 à R.133-7 du CCH (doc 5) 2° Contenu de l’obligation - Champ d’application: tout immeuble bâti quelle que soit leur affectation et situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être. - Contenu du constat : pour les immeubles en copropriété le constat porte uniquement sur les parties privatives (art.L.271-4 al.3 du CCH doc 2). - Auteur du constat : depuis le 1er novembre 2007, le diagnostiqueur doit être indépendant au sens de l’article L.271-6 du CCH. - Date d’établissement et durée de validité : obligation d’annexer le diagnostic à l’avant-contrat. Validité est de six mois (art.R.271-5 CCH). 3° Sanctions et conséquences de l’obligation - Absence de constat : le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. - Autres cas : constat tardif, positif et conséquences. II Les nouveaux diagnostics, d’après juin 2006 A Les risques naturels et technologiques 1° Origine de l’obligation - Articles L.125-5 du Code de l’environnement (doc 7) 2° Contenu de l’obligation - Champ d’application : tout immeuble bâti ou non bâti quelle que soit leur affectation et situé dans une zone sismique et dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé. Concerne la vente et la location. - Contenu du constat : - obligation au titre des catastrophes naturelles ; - obligation concernant les risques naturels et technologiques. - Auteur du constat : depuis le 1er novembre 2007, le diagnostiqueur doit être indépendant au sens de l’article L.271-6 du CCH. - Date d’établissement et durée de validité : obligation d’annexer le diagnostic à l’avant-contrat ou au contrat de location. Validité est de six mois (art.L.271-5 al 2 CCH). 3° Sanctions et conséquences de l’obligation Acquéreur et locataire peuvent demander annulation du contrat ou diminution du prix. B Le diagnostic de performance énergétique 1° Origine de l’obligation Articles L.134-1 à L.134-3 du CCH (doc 8) 2° Contenu de l’obligation - Champ d’application : tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert dotés d’une installation de chauffage sauf 7 catégories de bâtiments. Concerne toutes les vente et toutes les locations (sauf bail rural et locations saisonnières). - Contenu du constat : le DPE indique la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, et donne une classification énergétique du bien. - Auteur du constat : depuis le 1er novembre 2007, le diagnostiqueur doit être indépendant au sens de l’article L.271-6 du CCH. - Date d’établissement et durée de validité : obligation d’annexer le diagnostic à l’avant-contrat ou au contrat de location. Validité est de dix ans (art.R.134-4-2 CCH). 3° Sanctions et conséquences de l’obligation : l’acquéreur ou le locataire ne peuvent se prévaloir à l’encontre du propriétaire ou du bailleur des informations contenues dans le DPE qui n’a qu’une valeur informative. 3 C L’état de l’installation intérieure gaz 1° Origine de l’obligation Articles L134-6 ; R.134-6 (doc 10 et 11) 2° Contenu de l’obligation Champ d’application: en cas de vente de tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage d’habitation comportant une installation intérieure gaz réalisée depuis plus de 15 ans. - Contenu du constat : ne concerne que les parties privatives. Vérification que l’installation répond aux exigences de sécurité. - Auteur du constat : depuis le 1er novembre 2007, le diagnostiqueur doit être indépendant au sens de l’article L.271-6 du CCH. - Date d’établissement et durée de validité : obligation d’annexer le diagnostic à l’avant-contrat. Validité est de trois ans. 3° Sanctions et conséquences de l’obligation - Absence de constat : le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. - Autres cas : constat tardif, positif et conséquences. D L’état de l’installation intérieure d’électricité 1° Origine de l’obligation Articles L.134-7 du CCH (doc 15) 2° Contenu de l’obligation - Champ d’application : en cas de vente de tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans. - Contenu du constat : ne concerne que les parties privatives. Vérification que l’installation répond aux exigences de sécurité - Auteur du constat : depuis le 1er novembre 2007, le diagnostiqueur doit être indépendant au sens de l’article L.271-6 du CCH. - Date d’établissement et durée de validité : obligation d’annexer le diagnostic à l’avant-contrat. Validité est de trois ans. 3° Sanctions et conséquences de l’obligation - Absence de constat : le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. - Autres cas : constat tardif, positif et conséquences. E Le diagnostic des installations d’assainissement 1° Origine de l’obligation Articles L.1331-11-1 du Code de la santé publique (doc 13) 2° Contenu de l’obligation - Champ d’application : en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation disposant d’une installation d’assainissement non collectif. - Contenu du constat : il évalue la conformité et les éventuels risques pour la santé et pour l’environnement. - Auteur du constat : par les communes (SPANC). - Date d’établissement et durée de validité : obligation d’annexer le diagnostic à l’avant-contrat. Validité est de trois ans (art. L.1331-11-1 du CSP). 3° Sanctions et conséquences de l’obligation - Absence de constat : le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. - Autres cas : en cas de non-conformité de l’installation individuelle d’assainissement lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur devra faire procéder aux travaux dans un délai d’un an (art. L.271-4 du CCH doc 2) Conclusion : la garantie des vices cachés (art. 1641 du Code civil) 4 INTRODUCTION Diverses règlementations particulières imposent au vendeur de transmettre à l’acquéreur des informations sur la situation sanitaire et environnementale de l’immeuble. Cette obligation prend la forme, dans certains domaines, d’un constat, état ou diagnostic technique portant sur l’immeuble. En effet, depuis une dizaine d’années, le législateur instaure de nouvelles obligations d’information sur l’état du bien ainsi que sur ses équipements, en requérant du vendeur, parfois même du bailleur, un certain nombre de diagnostics, dont certains en effet existent depuis l’origine comme : l’amiante, le plomb et les termites (1èrepartie du développement « Les Diagnostics historiques, d’avant juin 2006 » ). A coté de ces diagnostics que nous pourrions qualifier « d’historiques », on a vu apparaître récemment de nouveaux diagnostics (seconde partie du développement « les nouveaux diagnostics, d’après juin 2006 ») : Tout d’abord, - l’état des risques naturels et technologiques applicable depuis le 1er juin 2006 ; - le diagnostic de performance énergétique applicable depuis le 1er novembre 2006 pour la vente d’un bien ancien. Ce dernier diagnostic est applicable également pour les biens neufs ainsi que pour les locations depuis le 1er juillet 2007. - depuis le 1er novembre 2007, l’état de l’installation intérieure de gaz, - depuis le du 1er janvier 2009, l’état de l’installation intérieure d’électricité, - récemment depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic des installations d’assainissement non collectif. Instituées au coup par coup, et réparties dans différents codes, lois et décrets, ces règles appelaient une mise en cohérence que l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 réalise partiellement en insérant au Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) l’obligation de constituer un dossier rassemblant les diagnostics techniques appelé « dossier de diagnostic technique » (DDT) et en étendant l’obligation de communication au locataire. Raisons de la mise en cohérence : - absence de certification des compétences des intervenants, - erreur de diagnostic, risques d’encombrement des tribunaux, - réglementation éclatée appelant une synthèse, - les motifs de santé publique appelaient également à étendre cette protection aux locations. Ces dispositions nouvelles ont été introduites dans le Code de la construction et de l’habitation au sein d’un chapitre relatif à la protection de l’acquéreur immobilier, sous les articles L.271-4 à L.271-6 (doc 2). Depuis le 1er novembre 2007, l’article L.271-4 oblige le vendeur à fournir à l’acquéreur ce dossier de diagnostic technique en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti. Ce dossier est annexé à la promesse de vente ou compromis. De plus, la personne qui a réalisé le dossier de diagnostic technique doit remettre au vendeur une attestation sur l’honneur par laquelle elle déclare être en situation régulière au regard des dispositions de l’article L.271-6 du code de la construction et de l’habitation. Elle atteste ainsi qu’elle dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l’établissement des états, constats et diagnostics composant le DDT. Si tel n’est pas le cas, le diagnostiqueur et le vendeur encourent une amende. Depuis, le 1er novembre 2007, le diagnostiqueur doit être indépendant au sens de l’article L.271-6 du CCH. C'est-à-dire une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés ayant souscrit une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son 5 impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements contrôlés. Le décret du 11 octobre 2010 interdit expressément la pratique du commissionnement dans le domaine du diagnostic technique. Il s'agit d'assurer l'indépendance et l'impartialité du diagnostiqueur immobilier, en évitant de créer des situations de conflit d'intérêt. Ainsi, le diagnostiqueur ne peut accorder aucune rétribution ou avantage à une entité intervenant comme intermédiaire (visé à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet) dans la vente ou la location du bien objet du diagnostic. Il ne peut pas non plus recevoir une rétribution ou un avantage émanant d'une entreprise pouvant réaliser des travaux en rapport avec l'établissement du diagnostic. Par ailleurs, chacun des documents remis par le diagnostiqueur au client (vendeur, propriétaire,...) doit désormais comporter une information sur la certification de ses compétences (art. R.271-3 du CCH). Des sanctions pénales sont déjà prévues (amende de 1 500 € portée à 3 000 € en cas de récidive) pour celui qui établit un diagnostic sans respecter les règles de compétences, d'organisation et d'assurance et les conditions d'impartialité et d'indépendance, et pour le vendeur qui, en vue d'établir un diagnostic, fait appel à une personne qui ne satisfait pas aux conditions précitées (art. R.271-4 du CCH). Celles-ci sont généralisées et ne visent plus uniquement le vendeur, c'est-à-dire que les intermédiaires mandatés seront soumis aux mêmes sanctions. Le dossier de diagnostic technique devra alors comprendre 8 constats, états et autres diagnostics relatifs à : - - - - - - - - l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante le constat de risques d’exposition au plomb, l’état relatif à la présence de termites, l’état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique, l’état de l’installation intérieure de gaz, l’état de l’installation intérieure d’électricité, le diagnostic technique des installations d’assainissement non collectif. Remarque : nous vous rappelons que le « certificat CARREZ » qui impose d’indiquer la surface d’un lot de copropriété lorsqu’il est mis en vente, est toujours applicable, mais ne fait pas partie du fameux DDT (doc 1), tout comme la mention obligatoire depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (dite loi Boutin) de la surface habitable dans le bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (c'est-à-dire portant sur un logement loué vide et à usage de résidence principale du locataire). Quant aux sanctions de ces obligations, mis à part pour le diagnostic de performance énergétique où aucune sanction n’est prévue, et pour le plan de prévention des risques naturels et technologiques où la sanction est soit la dissolution du contrat de vente ou de location, soit la diminution du prix, tous les autres états et diagnostics ont comme sanction l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés. En effet, l’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, même s’il ne les connaissait pas, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Usuelle en matière immobilière, la clause exclusive ou limitative de garantie des vices cachés n’est valable que si le vendeur ignorait le vice caché et s’il a satisfait à son obligation légale de recherche de certains vices cachés tel que notamment la présence de plomb, d’amiante, de termites et doit annexer à l’acte de vente un certificat de vente justifiant de ces recherches. L’absence de certificat influe sur l’efficacité de la clause excluant ou limitant la garantie pour le vice concerné (ce qui fera l’objet de la conclusion de notre dossier). Enfin, nous vous rappelons qu’en vertu de votre obligation de conseil vous devez informer vos clients de la nécessité d’effectuer ces constats techniques dans les immeubles qu’ils sont chargés de vendre, de louer ou de gérer, et les inviter à rechercher les travaux à entreprendre le cas échéant. A défaut, votre responsabilité risquerait d’être engagée. I ) LES DIAGNOSTICS « HISTORIQUES », D’AVANT JUIN 2006 6 A )L’AMIANTE 1 ° Origine de l’obligation La réglementation concernant les obligations des propriétaires d’immeubles en matière d’amiante a d’abord pris sa source dans le décret n° 96-97 du 7 février 1996. Décret qui a été modifié à plusieurs reprises, notamment par le décret du 3 mai 2002. L'essentiel des dispositions relatives à l'amiante figurent dans le code de la santé publique, à l'article L.1334- 13 (doc 3) et aux articles R.1334-14 à R.1334-29 ainsi qu'en son annexe 13-9. Le décret du 3 juin 2011(n°2011-629) a restructuré la partie règlementaire du code relative à l'exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis. Cette modification n'entrera en vigueur qu'à compter du 1er février 2012. 2 ° Contenu de l’obligation
Diagnostic « vente » - Champ d’application du dispositif : Les propriétaires d’immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent produire lors de la vente du bien, un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Cette obligation s’applique à tous les immeubles bâtis, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques et quel que soit le statut juridique de l’immeuble. Peu importe l’affectation de l’immeuble : habitation, bureaux, usage commercial. Sont concernés les immeubles tant collectifs (copropriété) qu’individuels (maison...). La seule condition est que : la date du permis de construire soit antérieure au 1er juillet 1997. - Contenu du constat d’amiante Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, le constat doit porter sur les parties privatives et parties communes. Concernant les parties communes, la production de la fiche récapitulative contenue dans le dossier technique de l’immeuble suffit (art. R.1334-29-7 du Code de la Santé publique dans nouvelle rédaction en vigueur à compter du 1er fev. 2012) (voir pour infos complémentaires sur DTA p.8) - Auteur du constat amiante Depuis 1er novembre 2007, ce constat doit être dressé par une personne répondant aux conditions de l’article L.271-6 du CCH (cf. intro). - Date d’établissement et durée de validité du constat amiante Obligation d'annexer à la promesse unilatérale de vente ou d'achat ou au compromis un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante dans le bâtiment. Le décret du 3 juin 2011 modifie les modalités du constat de repérage amiante. Tout diagnostic délivré avant le 1er février 2012 nécessitera ainsi une mise à jour. Ainsi, les vendeurs devront procéder à un diagnostic complémentaire. En effet, à compter du 1er février 2012, le diagnostic « vente » devra porter sur les matériaux et produits indiqués en annexe 13-9 du CSP : - de la liste A, correspondant aux flocages, calorifugeages et aux faux plafonds ; - de la liste B, qui étend l’obligation de repérage à d’autres composants de la construction (toitures, bardages, façades légères ainsi que les conduits en toiture et façade) ; 7 - de la liste C, relatif au repérage de matériaux et produits contenant de l’amiante avant démolition et dont le contenu demeure inchangé. En outre, l’arrêté du 19 août 2011 (entré en vigueur le 2 septembre) est venu modifier les modalités de réalisation des mesures d’empoussièrement dans l’air des immeubles bâtis.
Le dossier technique « Amiante » Rappel : le délai ultime imparti aux syndicats de copropriétaires pour procéder à la recherche d’amiante expirait le 31 décembre 2005. En l’absence de dossier technique amiante, le copropriétaire qui a le projet de vendre doit saisir le syndic de cette anomalie et lui demander la convocation d’une assemblée afin qu’il y soit remédié d’urgence. A défaut, le vendeur ne pourrait s’exonérer de la garantie des vices cachés quant à la présence d’amiante dans les parties communes de l’immeuble. L’article R.1334-29-5 I du code de la santé publique dispose dans sa nouvelle rédaction que le dossier technique "Amiante" comporte les informations et documents suivants : « 1° Les rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante ; 2° Le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l'état de conservation, des mesures d'empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits contenant de l'amiante et des mesures conservatoires mises en œuvre ; 3° Les recommandations générales de sécurité à l'égard de ces matériaux et produits, notamment procédures d'intervention, y compris les procédures de gestion et d'élimination des déchets ; 4° Une fiche récapitulative. » Le décret du 3 juin 2011 a ainsi modifié les modalités de repérage du dossier technique amiante dit DTA. Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur à compter du 1er février 2012, date à laquelle le DTA devra notamment inclure les toitures et les bardages. Ainsi un diagnostic complémentaire des DTA effectués avant le 1er février 2012 sera nécessaire. Il est donc conseillé d’établir au plus vite ce diagnostic complémentaire et de ne pas attendre la vente d’un des lots afin qu’un copropriétaire ne puisse pas mettre votre responsabilité civile professionnelle en cause. Toutefois, on peut se demander si ce diagnostic complémentaire peut-être effectué par le syndic sans avoir à attendre l’autorisation de l’assemblée générale. Un arrêt du 4 janvier 2006 (n°04-19.771) de la Cour de Cassation a estimé qu’en matière de diagnostic termite le syndic n'avait pas à demander l'autorisation de l'assemblée générale et ne pouvait se voir reprocher son excès de prudence à établir ce diagnostic tous les trois mois. Ainsi, par raisonnement analogique, on peut estimer que les juges considéreraient que le syndic ait le même pouvoir en matière de DTA complémentaire à effectuer. Le DTA doit être tenu à jour par le propriétaire ou par son représentant (syndic, gestionnaire). L’art. R.1334-29-5 II du code de santé publique dans sa nouvelle rédaction (en vigueur à compter du 1er février 2012) indique que le DTA devra être tenu à la disposition des occupants de l'immeuble bâti concerné, des employeurs, des représentants du personnel et des médecins du travail lorsque l'immeuble comporte des locaux de travail. Il devra être communiqué aux agents ou services mentionnés au premier alinéa de l'article L. 1312-1, aux articles L.1421-1et L.1435-7 et au deuxième alinéa de l'article L. 1422-1, ainsi qu’aux inspecteurs du travail ou aux inspecteurs d'hygiène et sécurité, aux agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale et de l'organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics, etc. Les propriétaires devront aussi communiquer le dossier technique « amiante » à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans l'immeuble bâti. Dans tous ces différents cas le propriétaire conservera une attestation écrite de cette communication du dossier à ces personnes. 8 Les propriétaires devront communiquer dans un délai d'un mois à compter de sa date de constitution ou de mise à jour la fiche récapitulative du dossier technique « Amiante » prévue à l'article R.1334-26 (nouvel art. R.1334-29-5 III à compter du 1er février 2012) aux occupants de l'immeuble bâti concerné et si l'immeuble comporte des locaux de travail, aux employeurs.
Amiante et location : Le décret du 3 juin 2011 instaure, à compter du 1er février 2012, un nouveau dossier amiante relatif aux parties privatives appelé « dossier amiante-parties privatives ». Ce nouveau dossier est également à réaliser même pour les contrats de locations en cours. Il devra être tenu par le propriétaire à la disposition des occupants (locataires ou autres). Il n’y a donc aucune obligation de l’annexer au bail lors de la conclusion de celui-ci. Les locataires devront être informés de l’existence et des modalités de consultation de ce dossier (mention dans le bail, avis sur appel de loyer ou quittance...). Par conséquent, la réglementation relative à la protection des personnes contre les risques d'exposition à l'amiante n'oblige pas le bailleur, préalablement à la signature du contrat de location, à informer le locataire sur ces risques. Toutefois, le décret relatif aux caractéristiques du logement décent rappelle que le propriétaire est tenu de délivrer un logement dont les matériaux de construction, canalisations ou revêtements muraux ne présentent pas de risques manifestes pour la santé (parmi lequel figure le risque d'exposition à l'amiante). Ce dossier devra comprendre les informations suivantes : « le rapport de repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante ; le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l'état de conservation, des mesures d'empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante ou des mesures conservatoires mises en œuvre. » Selon l’article 5 chapitre II du décret du 03 juin 2011, les dossiers techniques «vente» constitués préalablement au 1er février 2012 tiennent lieu de « dossier amiante-parties privatives » mentionné à l'article R. 1334-29-4 du code de la santé publique. Ils devront toutefois être mis à jour en cas de découverte d'autres matériaux de la liste A ainsi qu’en cas de travaux sur les matériaux repérés. Autrement dit, le propriétaire- bailleur qui est déjà en possession d’un diagnostic amiante « vente » établi préalablement au 1er février 2012, pourra se servir de ce dossier qui tiendra lieu de « dossier amiante-parties privatives ». Un nouveau diagnostic n’aurait alors pas à être effectué. 3 ° Rôle du préfet en cas d’urgence En application du 1° de l'article L. 1334-15 en cas d'inobservation des obligations de repérage définies aux articles R. 1334-17 à R. 1334-19 (en vigueur à compter du 1er février 2012), de réalisation de mesures d'empoussièrement, de surveillance de l'état de conservation des matériaux, de mise en œuvre de mesures conservatoires, de réalisation de travaux de retrait ou de confinement ou de transmission d'information, le préfet peut prescrire au propriétaire de tout ou partie d'un immeuble collectif d'habitation mentionné à l'article R. 1334-17 ou d'un immeuble bâti mentionné à l'article R. 1334-18 (en vigueur à compter du 1er février 2012), de mettre en œuvre ces obligations dans des délais qu'il fixe. En application du 2° de l'article L. 1334-15, le préfet peut exiger la réalisation, aux frais du propriétaire de l'immeuble, d'une expertise ayant pour objet de vérifier que les mesures envisagées ou mises en œuvre au titre des obligations mentionnées au 1° du même article sont adaptées et de déterminer les éventuelles mesures complémentaires nécessaires. Cette expertise est effectuée par un organisme expert indépendant sélectionné par le propriétaire en accord avec le préfet et avec le directeur général de l'agence régionale de santé. 4 ° Sanctions et conséquences de l’obligation 9 Amendes : le non-respect des différentes obligations mises à la charge des propriétaires d’immeubles est sanctionné pénalement. Le décret du 03 juin 2011 instaure des contraventions pouvant aller jusqu’à 1500€. Conséquences pour le diagnostic amiante « vente » : En l’absence de constat annexé à l’avant contrat, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d’amiante dans les éléments de construction soumis au repérage. Constat tardif : le vendeur devra garantir les vices cachés liés à l’amiante même si le constat est annexé à l’acte authentique, dès lors qu’il ne l’a pas été au stade de l’avant contrat. Si les parties ont signé l’avant contrat de vente sans avoir joint le constat amiante et que l’acquéreur a déjà bénéficié du délai de rétractation institué par l’article 271-1 du CCH, c’est au stade de la signature de l’acte authentique que la problématique est reportée. Soit la vente est passée sans autre formalité, le constat y étant annexé, et l’acquéreur pourra invoquer la garantie des vices cachés liés à la présence d’amiante. Soit l’acquéreur accepte, une fois le constat produit et au vu de celui-ci, de renoncer à son droit acquis à bénéficier de la garantie des vices cachés en signant un acte de vente qui prévoit l’exonération du vendeur quant au risque considéré. Il convient alors de réitérer les formalités prévues par la loi SRU avant la signature devant le notaire, en prenant la précaution de recueillir l’assentiment des parties sur l’opportunité de l’octroi à l’acquéreur d’un nouveau délai de rétractation. Constat erroné : si l’acquéreur découvre ultérieurement de l’amiante alors que le constat en affirmait l’absence, il ne pourra pas agir contre le vendeur ayant stipulé à son profit l’exonération de la garantie des vices cachés (sauf à prouver une éventuelle collusion entre le vendeur et le diagnostiqueur, ou la connaissance par le vendeur du caractère lacunaire de l’état). Il n’aura d’autre solution que d’engager la responsabilité civile du professionnel ayant établi le constat litigieux (doc 18 : Réponse Ministérielle du 1er mars 2005 n°58693). Il pourra encore engager la responsabilité éventuelle du vendeur sur un autre terrain que la garantie des vices cachés, tel que l’obligation de délivrance. Constat positif : même si le constat est positif, rien n’empêche les parties de conclure la vente. La question essentielle est de déterminer qui du vendeur ou de l’acquéreur en assumera les conséquences juridiques et financières. La réponse est d’autant plus importante que les travaux de confinement ou de retrait de l’amiante sont le plus souvent très onéreux. En l’absence de clause spécifique réglant la question, et dans le silence de la loi, l’acquéreur en devenant propriétaire, supportera seul les risques liés à la présence d’amiante. D’où l’importance de s’assurer que l’acquéreur s’engage en connaissance de cause en lui fournissant une information aussi claire et complète que possible. Les parties ont intérêt à régler par convention la charge de ces conséquences. Si elles sont imputées au vendeur, celui-ci peut soit s’engager à acquitter directement les travaux qui seront effectués, soit consentir une diminution du prix corrélative, l’acquéreur en supportant alors le coût financier. Dans cette dernière hypothèse, une clause de l’acte indiquera que l’acquéreur, parfaitement informé de la situation, déclare prendre le bien en l’état, sans recours contre le vendeur. B) LE SATURNISME 1 ° Origine de l’obligation La loi d’orientation contre les exclusions du 29 juillet 1998 a créé de nouvelles obligations à la charge des propriétaires d’immeubles affectés à l’habitation afin de lutter contre le saturnisme. 10 La loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique a modifié le dispositif de protection contre le risque de saturnisme. « L’état des risques d’accessibilité au plomb » est remplacé par le « constat de risque d’exposition au plomb » (CREP). Le décret du 25 avril 2006 est venu préciser les modalités d’application. On retrouve ces obligations sous les articles L.1334-5 et L.1334-6 du code de la santé publique (doc 4). 2 °Contenu de l’obligation - Champ d’application du dispositif Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), est produit lors de la vente de : - tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation - construit avant le 1er janvier 1949. Remarque : l’ancien article L.1334-5 du code de la santé publique prévoyait que l’état des risques d’accessibilité au plomb n’était requis que pour les immeubles « construits avant 1948 » et « situés dans une zone à risque d’exposition au plomb délimitée par le représentant de l’état dans le département ». Ce renvoi à un arrêté préfectoral délimitant des zones a disparu dans la nouvelle rédaction du texte issu de la loi du 9 août 2004 et ne figure plus dans l’article L1334-6, issu de l’ordonnance du 8 juin 2005. Le système des arrêtés préfectoraux ne s’applique plus et le constat de risque d’exposition au plomb est exigé dès lors que l’immeuble à usage d’habitation a été construit avant le 1er janvier 1949. - Contenu du constat Ce constat identifie les éléments comportant un revêtement en plomb, précise la concentration en plomb de ces revêtements et la méthode d’analyse utilisée pour la mesurer et décrit l’état de conservation des revêtements contenant du plomb selon un protocole qui fixe de manière détaillée les divers éléments que doit comporter ce constat. Il consigne le cas échéant dans le rapport du constat la liste des facteurs de dégradation du bâti. Ce constat permet de repérer les situations de risque de saturnisme infantile. L’arrêté du 19 août 2011 a modifié les modalités de réalisation des constats. Cet arrêté entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2012. Pour les immeubles en copropriété, seules les parties privatives affectées au logement sont concernées. Or, ce constat doit porter non seulement sur les parties privatives du logement mais également sur les revêtements extérieurs (volets, portail, grille, etc...). Concernant les parties communes, il appartient au syndicat d’effectuer les contrôles concernant le risque de saturnisme afférents aux parties communes. En effet, selon l’article L.1334-8 du code de la santé publique les parties à usage commun d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949, doivent avoir fait l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb à l’expiration d’un délai de quatre ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi du 9 août 2004, c'est-à-dire le 12 août 2008 au plus tard. - Auteur du constat Depuis 1er novembre 2007, ce constat doit être dressé par une personne répondant aux conditions de l’article L.271-6 du CCH (cf. intro). - Date d’établissement et durée de validité du constat Remarque : l’acquéreur pourra ainsi être informé en consultant le carnet d’entretien de l’immeuble, de la situation des parties communes au regard du risque de « saturnisme ». Il est interdit de diviser en vue de créer de locaux à usage d’habitation les immeubles qui n’ont pas fait l’objet du diagnostic plomb (art. L.111-6-1 du CCH). 11 L’état des risques d'accessibilité au plomb est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat ou au compromis. Sa durée de validité est de un an. Si le constat communiqué lors de la promesse de vente était périmé lors de l’acte authentique de vente, il serait remplacé par un nouveau document. Toutefois, si le CREP initial avait établi l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par l’arrêté du 25 avril 2006, il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial est alors joint au dossier de diagnostic technique (CCH. Art. L.271-5, al. 3). 3 ° Information des tiers : - occupants et tiers intéressés : si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné à l’article L.1334-2 du code de la santé publique, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné en leur remettant une copie de ce constat. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur (art. L.1334-9 du CSP). - information du préfet : selon l’article L.1334-10 du code de la santé publique, si le constat de risque d’exposition au plomb fait apparaître la présence de facteurs de dégradation l’auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au représentant de l’Etat dans le département. A la suite de cette communication le préfet doit normalement déclencher la procédure de notification des travaux à réaliser. Lorsque le propriétaire a reçu une injonction de réaliser des travaux, il peut soit contester la nature des travaux envisagés dans les 10 jours, soit s’engager à les exécuter dans le délai d’un mois. A défaut le préfet fera exécuter les travaux aux frais du propriétaire et fera procéder à un contrôle des locaux afin de vérifier que le risque d’exposition au plomb est supprimé (art. L.1334-2 du CSP). En cas de contestation, le président du tribunal de grande instance statuera en référé. Remarque : Depuis le 12 août 2008, le constat de risque d’exposition au plomb doit être également annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949 (art. L.1334-5 et L.1334-7 CSP : doc 4). Le constat doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location (art. R.1334-11 CSP). Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté, il n’y aura pas lieu d’en faire établir un nouveau à chaque nouvelle location, il suffira de joindre le constat initial à chaque contrat de location (R.1334-11 CSP). Selon le ministre du logement, la notion de nouveau contrat inclut le renouvellement du bail lorsqu’un nouveau contrat est conclu, mais écarte la tacite reconduction qui ne donne pas lieu à la production d’un document (Rép. Hue / Sén. 28-2-2008 p.402). A défaut d’avoir annexé ce document, le bailleur pourra voir sa responsabilité pénale engagée. Pour les logements situés dans un immeuble en copropriété ou appartenant à des titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou a des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, seules seront concernées les parties privatives. Si le CREP met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par arrêté, le propriétaire devra exécuter les travaux avant la mise en location du logement à défaut de quoi sa responsabilité pénale sera susceptible d’être mise en jeu pour manquement à son obligation de sécurité et de prudence. 12 Par ailleurs, en l’absence de vente ou de location, le préfet de département doit être tenu informé de tout risque d’exposition au plomb et de saturnisme infantile. Il doit alors enquêter sur l’environnement du mineur et peut faire réaliser un diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures de l’immeuble concerné. 4 ° Sanctions et conséquences de l’obligation En l’absence d’état de moins d’un an annexé à l’avant contrat, aucune clause d’exonération des vices cachés ne peut être stipulée au profit du vendeur à raison des vices constitués par l’accessibilité au plomb. En l’absence de constat annexé à l’avant contrat, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence de plomb dans les éléments de construction soumis au repérage. Sur les conséquences de la production tardive d’un état non annexé à l’avant contrat : il est préconisé, comme en matière de diagnostic amiante, de purger de nouveau le délai de rétractation de sept jours prévu par l’article L.271-1 du CCH. En présence d’un état positif : pour l’acquéreur, la révélation d’une accessibilité au plomb peut avoir des conséquences graves. Il va devoir entreprendre immédiatement des travaux et peut se trouver sous le coup d’une injonction de travaux supplémentaires à la demande du préfet qui peut l’amener à devoir évacuer l’immeuble ou à supporter les frais d’hébergement provisoire des occupants évincés de l’immeuble, s’il s’agit par exemple d’un immeuble loué (doc 21). C’est pourquoi, une fois que le constat aura été établi et que l’on en connaîtra le contenu, les parties seront en mesure d’apprécier la nature et l’importance des travaux qui doivent être effectuées en application de l’article L.1334-9 code de la santé publique et vendeur et acquéreur pourront se mettre d’accord sur le point de savoir qui en supportera la charge. Il se peut que des travaux soient également prescrits par le préfet auquel le constat sera obligatoirement transmis. Ce point doit si possible être éclairci pour que les parties contractent en pleine connaissance de cause. C ) LES TERMITES 1 ° Origine de l’obligation La réglementation a pris sa source dans la loi du 8 juin 1999 qui a été complétée par la suite par le décret du 3 juillet 2000. On retrouve ces obligations sous les articles L.133-6 et R.133-1 à R.133-7 du Code de la Construction et de l’Habitation (doc 5). Jusqu’au 1er novembre 2007 il était demandé de joindre un «état parasitaire ». Depuis le 1er novembre 2007, on parle « d’état relatif à la présence de termites » Remarque : il y a danger à prendre à la légère le risque de saturnisme. Le propriétaire de l’immeuble qui ayant connaissance des risques d’accessibilité ne remplirait pas les obligations qui lui sont imposées par la loi engagerait tout d’abord sa responsabilité civile sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil et serait responsable du préjudice causé résultant de la faute commise. Sa responsabilité pourrait également être recherchée le cas échéant sur le fondement de l’article 1384 en tant que gardien des éléments de l’immeuble contaminé. D’autre part, sa responsabilité pénale pourrait éventuellement être recherchée sur le fondement de l’article 223-1 du code pénal (risques causés à autrui) ou de l’ article 225-14 du même code (conditions d’hébergement contraires à la dignité humaine). 13 2 ° Contenu de l’obligation - Champ d’application du dispositif D’une part, seuls sont concernés les immeubles bâtis ( peu importe l’affectation de l’immeuble : habitation, professionnel, commercial...). D’autre part, il faut que l’immeuble soit situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être. En effet, le préfet délimite, sur proposition ou après consultation des conseils municipaux concernés, les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme lorsque des foyers de termites sont identifiés dans une ou plusieurs communes. L’information sur l’existence d’une telle zone peut être obtenue auprès de la mairie de la commune du lieu de situation de l’immeuble ou de la chambre départementale des notaires compétente. Le dispositif légal ne s’applique pas aux insectes xylophages autres que les termites (vrillettes, capricornes) ni aux parasites lignivores (telle que la mérule). Toutefois, les parties ont la possibilité de signer un avant contrat sous la condition suspensive (purement conventionnelle) de la production d’un état ne révélant pas la présence d’insectes xylophages autres que les termites. Elles peuvent même stipuler une telle condition suspensive en y incluant les termites lorsque l’immeuble n’est pas situé dans une zone contaminée. - Contenu de l’état parasitaire Cet état doit être établi selon le modèle défini par l’annexe 1 de l’arrêté du 29 mars 2007 (doc 22). Son contenu est défini par l’article 6 du décret du 3 juillet 2000. L’état doit identifier l’immeuble concerné et indiquer : - - - - - - - l’identification du demandeur de l’état parasitaire ; l’identification de l’expert avec les références de sa police d’assurance professionnelle ; l’identification des parties d’immeubles visitées, des éléments infestés par les termites et ceux qui ne le sont pas ; l’identification des parties d’immeuble n’ayant pu être visitées ; les moyens d’ investigation utilisés ; toute éventuelle contestation ; la date de son établissement et la signature. la réalisation d’un état parasitaire sur un immeuble bâti isolé, il est de bonne pratique de faire porter cet état parasitaire sur les abords immédiats non bâtis de la construction afin de déceler une infestation potentielle ou en cours. S’agissant des immeubles en copropriété, la question se posait de savoir si le diagnostic devait être effectué sur les parties communes de l’immeuble. Dans un premier temps, la Cour de Cassation dans un arrêt du 4 janvier 2006 laissait entendre que le diagnostic termites sur les parties communes était obligatoire en cas de vente d’un lot et que le syndic pouvait se passer d’un accord préalable de l’assemblée. Or, une réponse ministérielle publiée en date du 3 octobre 2006 (doc 6) contredit nettement ces affirmations précisant que : « lorsque les locaux faisant l’objet d’une vente sont situés dans une copropriété, l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment porte exclusivement sur la partie privative du lot ». Cette précision revêt désormais un caractère légal, puisque c’est ce qui est désormais prévu à l’article L.271- 4 al. 13 (doc 2) du Code de la construction et de l’habitation. - Auteur du constat Depuis le 1er novembre 2007, cet état doit être dressé par une personne répondant aux conditions de l’article L.271-6 du CCH (cf. intro). Lors de 14 - Date d’établissement et durée de validité de l’état parasitaire L’état parasitaire doit être annexé au stade du compromis ou de la promesse de vente. L'état doit avoir été établi moins de six mois avant la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique (art. R 271-5 CCH). Si l'état produit lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente (art. L.271-5, al. 2 CCH). 3 ° Sanctions et conséquences de l’obligation En l’absence d’état parasitaire annexé à l’acte authentique de vente, aucune clause d’exonération des vices cachés prévue par l’article 1643 du code civil ne peut être stipulée au profit du vendeur à raison des vices constitués par la présence de termites. Il en est de même si l’état parasitaire fourni est lacunaire ou irrégulier. Tel est le cas notamment si la date est passée ou si son contenu et sa présentation ne sont pas conformes aux exigences règlementaires. Dans ce cas, tout se passe comme si aucun état parasitaire n’avait été fourni à l’acquéreur. Il en résulte que le vendeur reste garant du vice caché constitué par la présence de termites dans l’immeuble. Sur les conséquences de la production tardive d’un état non annexé à l’avant contrat : il est préconisé, comme pour les précédents diagnostics de purger de nouveau le délai de rétractation de sept jours prévus par l’article L.271-1 du CCH. Si l’état parasitaire est positif, le vendeur doit en faire la déclaration en mairie par lettre recommandée avec AR ou remise en mains propres contre décharge. L’acquéreur peut s’engager même si l’état est positif. Dans ce cas il est souhaitable que l’acte de vente détermine celui du vendeur ou de l’acquéreur qui supportera la charge des travaux d’éradication. Puis les parties en tireront les conséquences, en sachant que le propriétaire de l’immeuble peut par la suite, si l’immeuble se trouve dans un secteur délimité par le conseil municipal, recevoir une injonction du maire de procéder aux travaux préventifs d’éradication nécessaires. Toutefois, le fait qu’un état parasitaire négatif soit annexé à l’acte de vente ne dispense pas le vendeur, dans le cadre de son obligation de renseignements, d’informer l’acquéreur des traitements antiparasitaires qui auraient pu être effectués dans le passé. Une vente a été annulée pour dol dans un cas où le vendeur avait dissimulé que l’immeuble avait été infesté par les termites dix années auparavant et avait été traité à deux reprises (Cass 3ème civ 14 mars 2006, pourvoi 05-13 030). Toutes les conventions que peuvent envisager les parties au vu des renseignements fournis par l’état parasitaire sont à priori valables. L’important est qu’elles soient négociées en pleine loyauté et que les intervenants (négociateur, notaire rédacteur de l’acte) aient exercé pleinement leur devoir de conseil envers les parties. Enfin il est indispensable que les travaux nécessaires pour éradiquer les termites soient chiffrés et que leurs conséquences soient mises en évidence. Depuis le 1er juin 2006, de nouveaux diagnostics ont vu le jour avec tout d’abord « l’état des risques naturels et technologiques ». Par la suite, divers autres lui ont succédé. II ) LES NOUVEAUX DIAGNOSTICS, D’APRES JUIN 2006 A ) LES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES 15 1° Origine de l’obligation Depuis le 1er juin 2006, toute personne mettant en vente ou en location un bien immobilier exposé à un risque naturel ou technologique est soumise à de nouvelles obligations. Introduites pas la loi dite « Bachelot » du 30 juillet 2003, ces obligations sont codifiées à l’article L.125-5 du code de l’environnement (doc 7), complété par le décret n° 2005-134 du 15 février 2005. Elles concernent, d’une part les risques dont l’existence est attestée dans des plans de prévention officiels et d’autre part, les catastrophes naturelles que le bien a subies. 2° Contenu de l’obligation - Champ d’application du dispositif Cette information obligatoire concerne tous les types de biens immobiliers, terrains et bâtiments, quel qu’en soit l’usage, notamment terrain à bâtir, maisons et appartements. Cela concerne également toutes les formes de vente et de locations, y compris les ventes sur plan, ou les locations meublées ou saisonnières. Sont également concernées les cessions à titre gratuit, telles que donations ou partages successoraux. En revanche, la mesure ne concerne pas les renouvellements de baux, les cessions de droit ou de contrat (bail ou fonds de commerce), les ventes judiciaires et les contrats de construction de maison individuelle sans fourniture de terrain. Dans les communes situées dans une zone sismique et dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, le cédant ou le bailleur doit informer le cessionnaire ou le locataire par un état des risques naturels et technologiques frappant la commune où le bien est situé. - Contenu de l’état des risques naturels et technologiques Ce contenu est double. Il concerne: - les catastrophes naturelles - les risques naturels et technologiques Obligation au titre des catastrophes naturelles : Si le bien a subi un sinistre pour lequel il y a eu indemnisation au titre de l’assurance catastrophes naturelles, il y a lieu de le signaler au futur acquéreur ou locataire (c'est-à-dire durant la période où il est propriétaire, et le cas échéant sur la base de la déclaration écrite qui lui a été remis au moment de la vente du bien). Il peut se renseigner auprès de son assureur. Il faut remonter au maximum jusqu’en 1982, année où cette garantie obligatoire de multirisque habitation a été introduite. Sont concernés tous les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la garantie nationale contre les effets des catastrophes technologiques ou naturelles constatées par arrêté interministériel, soit au profit du propriétaire vendeur ou bailleur, soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble concerné, dans la mesure où le vendeur ou le bailleur en a été lui-même informé. Les arrêtés préfectoraux sont une aide en la matière, car ils mentionnent entre autres les arrêtés catastrophes naturelles pris pour la commune. Aucune forme précise n’est imposée à cette information, si ce n’est qu’elle doit être faite par écrit, et doit être mentionnée, en cas de vente, dans l’acte notarié. 16 Si le bien est situé en copropriété, il y a lieu également de signaler les sinistres catastrophes naturelles qui ont endommagé les parties communes, même si le lot objet de la vente ou de la location n’a pas été touché. Obligation concernant les risques naturels et technologiques Les communes dans lesquelles s’applique l’information sont celles : - situées dans une zone sismique - zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé. En effet, seuls les biens situés dans le périmètre des PPR sont concernés. Or, celui-ci ne couvre pas systématiquement la totalité du territoire communal. C’est notamment le cas des PPRI (plan de prévention du risque d’inondation), généralement circonscrits aux abords du cours d’eau susceptible d’entrer en crue. Néanmoins, si le bien objet de la vente ou de la location est située hors du plan, mieux vaut jouer la carte de la transparence et effectuer les travaux de recherche et cocher la case « non » des rubriques 3 et 4 de l’état des risques. Afin de remplir cet état des risques le vendeur ou le bailleur peut librement aller consulter à la mairie ou en sous préfecture ou à la DDE et sur les sites internet (ex. : prim.net) de ces administrations, un dossier concernant toutes ces informations. En se référant à tous ces documents, il doit établir cet état des risques sur la base du modèle arrêté par le ministre chargé de la prévention des risques majeurs. A ce dernier doit être annexé les extraits de documents notamment graphiques disponibles en mairie permettant de localiser l’immeuble objet de la vente ou de la location, dans des différentes zones de risques identifiées (doc 20). - Auteur du Constat Il peut être établi par le vendeur lui-même, le bailleur, ou par ou par un mandataire expressément mandaté pour cette opération. - Date d’établissement et durée de validité du constat L’état des risques doit être annexé à la promesse de vente ou au contrat de location. La durée de validité est de six mois. Si plus de six mois se sont écoulés entre la date à laquelle a été établi l'état des risques joint à la promesse de vente et la date à laquelle est signé l'acte authentique constatant la vente, un nouvel état doit être dressé et joint à ce dernier (art. L.271-5, al. 2 CCH). L’article L.271-5 al 4 du CCH précise que si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l’article L.125-5 du code de l’environnement ou de l’arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l’état existant. 3 ° Sanctions et conséquences de l’obligation En cas de défaut de fourniture de ces informations légales, l’article L.125-5 du code de l’environnement prévoit expressément que l’acquéreur ou le locataire pourra demander l’annulation du contrat ou une diminution du prix. Il s’agit donc d’un recours spécifique, plus facile à faire jouer qu’en invoquant les règles du vice caché. 17 B ) LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE) 1 ° Origine de l’obligation Le DPE est issu de la loi du 9 décembre 2004. Le décret du 14 septembre 2005 complété par les arrêtés du 15 septembre 2006 précise son champ d’application et son contenu. Ces obligations sont prévues par les articles L.134-1 à L.134-3 du CCH (doc 8). L’article L.134-1 du CCH précise que c’est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie du bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Ce diagnostic est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. 2 ° Contenu de l’obligation - Champ d’application du diagnostic Le DPE s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert dotés d’une installation de chauffage ou d’eau chaude, à l’exception de 7 catégories de bâtiments qui ne sont pas concernés : - les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans ; - les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute au sens de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme est inférieure à 50m2 ; - les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ; - les bâtiments servant de lieux de culte ; - les monuments historiques classés ou inscrits à l’ inventaire en application du code du patrimoine ; - Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ; - Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an. Lorsque la consommation énergétique antérieure du bâtiment est inconnue parce qu'il est dépourvu de système de chauffage, le propriétaire est dispensé d'établir un DPE (art. R.134-1,f du CCH).
En cas de vente Dispositions pour les immeubles anciens Remarque : une réponse ministérielle du 9 janvier 2007 n° 108051(doc 9) est venue préciser si le diagnostic de performance énergétique doit être produit par le vendeur lors d’une vente d’un lot de copropriété représentant un garage, un emplacement de parking, ou une cave dépendant d’un bâtiment non pourvu d’un moyen de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. Il a été répondu que le DPE est requis pour les seuls bâtiments qui utilisent de l’énergie pour l’usage intérieur des bâtiments. Il est donc impératif que le lot en vente soit équipé d’une installation de chauffage et c’est uniquement dans le cas où il y a une installation de chauffage qu’il y a DPE. 18 Depuis le 1er novembre 2006, le vendeur d'immeuble, ne faisant pas parti des exclusions listées ci-avant, doit produire un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui permet d'estimer la consommation en énergie d'un immeuble et son impact sur l'effet de serre (art. L.134-3 du CCH). Le DPE doit être joint au dossier de diagnostic technique. En effet, il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (art.L.134-1 et L.271-4, I du CCH). C'est donc dès le stade de l'avant-contrat que l'obligation s'applique. Dispositions pour les immeubles neufs Le maître de l’ouvrage remet au propriétaire au plus tard à la réception de l’immeuble le DPE pour tout bâtiment ou partie de bâtiment dont la date de dépôt du permis de construire est postérieure au 30 juin 2007. A compter du 1er janvier 2013, le DPE réalisé pour ce type de biens (construction ou extension d’un bâtiment) devra contenir en sus, des informations sur les émissions de gaz à effet de serre, estimées suivant une méthode de calcul adaptée aux bâtiments neufs et tenant compte des différents usages des énergies.
En cas de location Depuis le 1er juillet 2007, le DPE doit être annexé à tout nouveau contrat de location. L'arrêté du 3 mai 2007 relatif au DPE pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine détermine les modèles de DPE en matière de location. L’obligation d’établir un DPE concerne tout ou partie d’un bâtiment (maison individuelle, lot de copropriété situé dans un immeuble collectif) quelle que soit leur destination (bâtiments d’habitation, commercial, professionnel...). Tous les propriétaires du secteur privé (personne physique et personne morale) ou du secteur public (organisme HLM, par exemple) sont concernés. Sont concernés tous types de baux (habitation, mixtes, professionnels et commerciaux) sauf baux ruraux et locations saisonnières dans la mesure où ils portent sur des locaux susceptibles de faire l’objet d’un DPE (cf. ci-dessus biens exemptés de DPE). En cas de location d’un immeuble bâti, le DPE doit être joint à des fins d’information à tout contrat de location d’habitation lors de sa conclusion ou lors de son renouvellement (relatif à des logements vides, meublés constituant la résidence principale, meublés ne constituant pas la résidence principale, résidences secondaires, logements de fonction, locations consenties aux travailleurs saisonniers), sauf s’il s’agit d’un contrat de location saisonnière ou d’un bail rural. Le décret du 15 mai 2008 est venu préciser que le renouvellement de location était le premier renouvellement. La production du DPE est exigible pour les renouvellements de location survenant à une date postérieure à l’expiration du délai de validité du DPE fourni lors de la location initiale. La loi portant Engagement National pour l’Environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, a supprimé l’exigence de fourniture d'un DPE en cas de location saisonnière. Le décret du 13 avril 2011 (n°2011-413) a par voie de conséquence supprimé l’article qui visait le «DPE allégé» à fournir en cas de conclusion d'un contrat de location de ce type (R.134-4-3 CCH). A noter cependant que l’article 2 de la loi 6 juillet 1989 (par renvoi à l'article 3-1 de cette même loi) n’a pas été modifié et prévoit toujours que la réalisation du DPE est obligatoire en cas de location saisonnière. Sont donc également concernées par l’obligation d’établir un DPE les locations louées à un usage mixte habitation professionnel, mais aussi à un usage commercial. Le législateur est donc revenu sur la réponse ministérielle publiée au J.O le 14 août 2007 (du Ministère du logement et de la ville p.5293) qui excluait les baux commerciaux. Toutefois, dans la mesure où à ce jour il n’existe aucun modèle de DPE relatif à ce type de baux, l’entrée en vigueur du DPE concernant les baux commerciaux et professionnels sera subordonnée en pratique à la publication des modalités d’application. 19
En cas d’immeuble collectif Une réponse ministérielle du 22 mars 2011 rappelle qu’à compter du 1er janvier 2012 et dans un délai de 5 ans, un DPE devra être réalisé dans les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement (loi du 12.7.10 : art. 7). L’arrêté définissant son contenu et ses modalités de réalisation devraient être publiés à l’automne 2011. Les immeubles en copropriété à usage principal d’habitation de 50 lots ou plus, dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, sont toutefois exemptés de cette obligation. Cependant, dans ces bâtiments, un audit énergétique devra être réalisé. Cet audit fera l’objet d’un décret et d’un arrêté à paraître.
Dispositions communes au DPE vente et location - En l'état actuel des textes, le DPE n'est requis que pour les immeubles situés en France métropolitaine. Toutefois depuis le 21 mai 2011, un DPE spécifique à la Guadeloupe existe, le DPE-G. Le Conseil régional de Guadeloupe a pris de nombreuses délibérations particulières. En effet, il a notamment fixé des règles spécifiques sur son territoire en matière de certification de la performance énergétique des bâtiments nouveaux et existants par la création du diagnostic de performance énergétique Guadeloupe ("DPE-G") et l’obligation d’affichage des résultats sous la forme d’une étiquette énergie. Le maître d'ouvrage procède à la certification des bâtiments nouveaux et parties nouvelles de bâtiments au plus tard à la date d'achèvement des travaux. Le propriétaire d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment existant doit présenter un certificat DPE-G en cours de validité lors de toute vente ou location. Les certificats DPE-G sont établis par des personnes dont les compétences ont été certifiées par des organismes accrédités. Il peut s’agir des mêmes organismes autorisés à délivrer la certification des compétences en métropole (une liste des organismes certificateurs accréditeurs se trouve sur le site de la COFRAC). Les compétences exigées doivent être adaptées aux particularités de la construction et de la réglementation thermique en Guadeloupe et le contenu des examens théorique et pratique doit être préalablement agréé par le Conseil régional. En pratique, il semble encore difficile de trouver un diagnostiqueur ou organisme accrédité spécialisé en Guadeloupe. - L’obligation d’établir un DPE concerne tous les bâtiments (construction, extension ou existant) non exclus de la liste énoncée ci-dessus. - Le DPE doit être tenu à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire dès la mise en vente ou mise en location du bien et non plus sur demande des ces derniers. - Contenu du diagnostic Le DPE indique la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standa